Det blir vanskeligere å kjøpe bolig i Portugal – men hvem tjener egentlig på billigere nybygg?

Portugal forsøker å få fart på boligbyggingen og redusere kostnadene ved nybygg. Målet er å gjøre boliger mer tilgjengelige. Men når etterspørselen fortsatt er sterk, og mange utenlandske kjøpere er villige til å betale mer enn lokale portugisere, er spørsmålet ubehagelig enkelt: Blir billigere bygging egentlig billigere boliger – eller bare høyere marginer for utbyggere og selgere?

Boligmarkedet i Portugal er blitt en av landets største utfordringer.

Det er ikke lenger bare et problem i Lisboa. Det gjelder Porto, Algarve, Madeira, populære kystområder, voksende småbyer og etter hvert også områder som tidligere ble sett på som rimelige alternativer.

For portugisere med lokal lønn er det blitt stadig vanskeligere å kjøpe bolig. For unge familier, enslige, pensjonister og lavtlønte er markedet ofte brutalt. For utlendinger med høyere kjøpekraft kan Portugal fortsatt virke rimelig sammenlignet med hjemlandet.

Det er denne ubalansen som driver mye av frustrasjonen.

Nå forsøker portugisiske myndigheter å stimulere til mer boligbygging og lavere kostnader. Men det store spørsmålet er hvem som faktisk får gevinsten.

• Er det kjøperne?
• Er det de som trenger bolig?
• Eller er det utbyggere, investorer og tomteeiere?

Færre boliger selges – men prispresset fortsetter

Ifølge nye tall ble det solgt 37.745 boliger i Portugal i første kvartal. Det er en nedgang på 8,7 prosent sammenlignet med samme periode året før.

Det høres kanskje ut som et tegn på nedkjøling.

Men boligmarkedet fungerer ikke alltid så enkelt.

Færre salg betyr ikke nødvendigvis lavere priser. Det kan også bety at markedet blir låst. Selgere holder prisene oppe, kjøpere blir mer forsiktige, bankene er strengere, og mange venter på bedre betingelser.

Resultatet kan bli færre transaksjoner, men fortsatt høye priser.

Det er nettopp dette mange opplever i Portugal: boligene er dyre, men de gode objektene forsvinner fortsatt raskt – særlig i attraktive områder.

Myndighetene vil senke byggekostnadene

Portugisiske myndigheter har de siste årene forsøkt å få fart på boligbyggingen. Det handler blant annet om forenkling av prosesser, raskere godkjenninger, lavere kostnader og skattetiltak for visse typer boligprosjekter.

Logikken er enkel:

Hvis det blir billigere og lettere å bygge, kan det bygges flere boliger. Hvis tilbudet øker, kan prispresset dempes.

I teorien er dette riktig.

Portugal trenger flere boliger. Landet har bygget for lite over tid, særlig i områder der folk faktisk vil bo og arbeide. Mange gamle boliger står tomme eller krever kostbar rehabilitering. Nybygg er ofte dyrt, tregt og vanskelig å få godkjent.

Men billigere bygging betyr ikke automatisk billigere boliger.

Når lavere kostnader ikke blir lavere pris

Hvis staten reduserer kostnader for utbyggere, for eksempel gjennom lavere avgifter, lavere moms eller enklere regulering, kan det skje tre ting.

Det beste scenariet er at gevinsten sendes videre til kjøperen. Da blir boligen billigere.

Det andre scenariet er at noe av gevinsten går til kjøperen, mens noe blir igjen hos utbyggeren.

Det tredje scenariet er at hele gevinsten blir høyere fortjeneste for utbygger, investor eller tomteeier.

Hvilket scenario som skjer, avhenger av markedet.

I et marked med svak etterspørsel må selger konkurrere på pris. Da kan lavere byggekostnader gi lavere salgspris.

Men i et marked med sterk etterspørsel og mange kjøpere med høy betalingsevne, er det ikke sikkert at prisen faller i det hele tatt. Da kan utbygger bare ta markedspris – og beholde gevinsten.

Det er her Portugal har et problem.

Hvem er mest villig til å betale overpris?

Dette er et følsomt spørsmål, men det må stilles.

Mange portugisere opplever at utenlandske kjøpere er villige til å betale priser som lokalbefolkningen ikke kan konkurrere med. For en kjøper fra USA, Sveits, Frankrike, Nederland, Norge eller Storbritannia kan en bolig i Portugal virke rimelig sammenlignet med hjemlandet.

For en portugiser med lokal lønn kan samme bolig være uoppnåelig.

Da oppstår det som mange kaller overpris.

Men overpris betyr ulike ting for ulike mennesker. En amerikaner kan se en leilighet i Lisboa til €600.000 og sammenligne med New York, Boston, San Francisco eller Miami. Da kan prisen virke akseptabel. En portugiser sammenligner med lokal inntekt og ser noe helt annet.

Markedet bryr seg dessverre ikke om rettferdighet. Markedet bryr seg om hvem som kan betale.

Amerikanere eller brasilianere?

Brasilianere har lenge vært en av de største utenlandske kjøpergruppene i Portugal. Det skyldes språk, kultur, historie, familieforbindelser og ønsket om en tryggere eller mer europeisk base.

Brasilianere er derfor viktige i volum.

Men amerikanere er ofte mer interessante i premiumsegmentet.

Mange amerikanere som kjøper i Portugal kommer med høy kjøpekraft, dollarinntekt, kapital fra et dyrt boligmarked og et bilde av Portugal som trygt, vakkert og billigere enn USA. For dem kan Portugal fremstå som et svært godt kjøp, selv når prisen virker høy for portugisere.

Det betyr ikke at amerikanere alene driver markedet. Det gjør de ikke. Men i enkelte områder og prisklasser kan amerikanske kjøpere være blant dem som er mest villige til å betale høye priser.

Brasilianere kjøper mer bredt. Amerikanere kan presse mer i toppen.

Begge gruppene påvirker markedet, men på ulike måter.

Utenlandske kjøpere er ikke hele forklaringen

Det er likevel for enkelt å skylde alt på utlendinger.

Portugal har flere strukturelle problemer:

• for lite nybygging
• treg saksbehandling
• mangel på arbeidskraft i byggesektoren
• høye materialkostnader
• mange gamle boliger som krever rehabilitering
• mange boliger brukt til korttidsutleie
• lave lokale lønninger
• sterk turisme
• sentralisering rundt Lisboa, Porto og kysten
• spekulasjon i tomter og eiendom

Utlendinger forsterker problemet, men de har ikke skapt det alene.

Hvis Portugal hadde bygget nok boliger, hatt bedre langtidsleiemarked og mer effektiv regulering, ville utenlandsk etterspørsel vært mindre dramatisk.

Problemet er kombinasjonen av lavt tilbud og høy betalingsvilje.

Nybygg bygges ofte ikke for vanlige folk

Når myndighetene snakker om mer bygging, bør man spørre: Hva slags boliger bygges?

• Bygges det rimelige boliger for portugisiske familier?
• Bygges det små leiligheter for enslige og unge arbeidstakere?
• Bygges det langtidsleie?
• Eller bygges det moderne leiligheter med høy standard for utlendinger, investorer og øvre middelklasse?

Mye nybygg i attraktive områder prises ikke for vanlige portugisiske lønninger. Det bygges ofte for markedets mest betalingsvillige kjøpere.

Da hjelper det lite at det bygges mer, hvis det som bygges ikke treffer dem som trenger bolig mest.

Flere luksusleiligheter løser ikke boligkrisen for sykepleiere, lærere, butikkansatte, håndverkere eller unge familier.

Tomteeierne kan bli de store vinnerne

Et ofte oversett poeng er tomteprisen.

Hvis det blir billigere å bygge, men markedet fortsatt er sterkt, kan tomteeiere kreve mer for byggeklare tomter. Da forsvinner deler av gevinsten før prosjektet i det hele tatt starter.

Dette skjer i mange pressområder.

Utbygger kan få lavere byggekostnad, men må betale mer for tomten. Selger av tomten vet at prosjektet kan bli lønnsomt. Dermed stiger tomteprisen.

Da ender statlige tiltak fort med å flytte penger fra staten og kjøperne til tomteeiere og investorer.

Det er derfor boligpolitikk må handle om mer enn bare byggekostnader.

Hva med nordmenn?

Nordmenn er ikke den største kjøpergruppen i Portugal, men vi er en del av det samme bildet.

For en nordmann med boligkapital fra Norge kan Portugal virke rimelig. For en portugiser med portugisisk lønn er virkeligheten annerledes.

Det betyr ikke at nordmenn gjør noe galt ved å kjøpe bolig her. Men vi bør være bevisste på vår rolle.

Når vi kommer med høyere kjøpekraft, er vi med på å sette nye prisnivåer i enkelte områder. Det gjelder særlig hvis vi kjøper i populære kystområder, små byer med begrenset tilbud, eller landsbyer der lokale familier også prøver å finne bolig.

Dette gjelder ikke bare amerikanere, brasilianere eller franskmenn. Det gjelder alle som kommer utenfra med sterkere økonomi enn lokalbefolkningen.

Hva kan Portugal gjøre?

Hvis myndighetene virkelig vil gjøre boliger mer tilgjengelige, holder det ikke å bare redusere byggekostnader.

De må sikre at lavere kostnader faktisk gir lavere priser eller rimeligere leie.

Det kan gjøres gjennom tydelige krav:

• Boliger som får skattelettelser må selges eller leies ut innenfor definerte prisgrenser.
• Støtteordninger bør knyttes til permanent bolig, ikke spekulasjon.
• Kommunene må få raskere og mer profesjonell behandling av byggesaker.
• Tomme boliger må mobiliseres bedre.
• Langtidsleie må bli tryggere for både eier og leietaker.
• Offentlig og kommunal boligbygging må styrkes.
• Det må bygges der folk faktisk trenger å bo.

Hvis ikke risikerer man at tiltakene bare gjør lønnsomme prosjekter enda mer lønnsomme.

Markedet løser ikke alt

Det finnes en politisk tro på at hvis man bare bygger mer, vil markedet ordne resten.

Delvis er det sant. Portugal trenger flere boliger.

Men hvis alt overlates til markedet, vil markedet bygge for dem som betaler best. Det er ikke nødvendigvis dem som trenger boligen mest.

En utbygger bygger ikke primært for sosial balanse. En utbygger bygger for lønnsomhet. Det er helt normalt. Men da må myndighetene sette rammer hvis målet er boliger folk faktisk har råd til.

Bolig er ikke bare en vare. Bolig er infrastruktur for et fungerende samfunn.

Hvis vanlige arbeidstakere ikke har råd til å bo nær jobben, får Portugal et bredere problem.

Flere boliger – men for hvem?

Det er derfor spørsmålet “Portugal trenger flere boliger” bør etterfølges av et annet spørsmål:

For hvem?

• For amerikanske kjøpere som søker livskvalitet?
• For brasilianere som flytter til Europa?
• For franske pensjonister?
• For norske fjernarbeidere?
• For portugisiske unge som vil flytte hjemmefra?
• For familier med vanlige inntekter?
• For enslige?
• For eldre?
• For arbeidere i turisme og service?

Svaret avgjør om boligpolitikken lykkes.

Hvis nye boliger primært går til dem med høyest kjøpekraft, vil prisene fortsatt presse lokale kjøpere ut. Hvis byggingen derimot målrettes mot permanent bolig og realistiske prisnivåer, kan den faktisk hjelpe.

Konklusjon

Det blir vanskeligere å kjøpe bolig i Portugal. Færre transaksjoner betyr ikke nødvendigvis lavere priser. Det kan like gjerne bety at markedet er blitt for dyrt for mange vanlige kjøpere.

Myndighetene forsøker å redusere kostnadene ved nybygg og få fart på byggingen. Det er nødvendig. Portugal trenger flere boliger.

Men billigere bygging gir ikke automatisk billigere boliger.

Hvis etterspørselen fortsatt er sterk, og utenlandske kjøpere med høy kjøpekraft er villige til å betale høye priser, kan gevinsten ende hos utbyggere, investorer og tomteeiere.

Brasilianere er viktige fordi de kjøper mange boliger. Amerikanere er viktige fordi de ofte har høy betalingsevne i premiumsegmentet. Begge gruppene påvirker markedet, men på ulike måter.

For nordmenn er dette en påminnelse: vi står ikke utenfor dette markedet. Vi er også en del av det.

Portugal trenger flere boliger. Men aller mest trenger Portugal boliger som folk med normale inntekter faktisk har råd til å bo i.

En ny lukket Facebook gruppe har oppstått (Bli medlem):
Mitt Portugal – for Nordmenn i Portugal
https://www.facebook.com/groups/1334631331936936