Nye arveregler i Portugal: Én arving kan kreve salg av familiens eiendom

Portugal har vedtatt en omfattende endring av arvereglene som skal gjøre det lettere å selge boliger og eiendommer som har vært låst i arvekonflikter i årevis. Fra nå av skal ikke nødvendigvis én uenig arving kunne blokkere et salg på ubestemt tid. Men hva betyr endringene for nordmenn som eier bolig eller har familie og arverettigheter i Portugal?

Over hele Portugal finnes det hus som har stått tomme i årevis.

Noen er gamle familieboliger som ingen lenger bruker. Andre er landbrukseiendommer eller bygninger som gradvis har forfalt fordi arvingene ikke klarer å bli enige om hva som skal skje med dem.

Én ønsker å selge. En annen vil beholde eiendommen. En tredje bor kanskje i utlandet og svarer ikke på henvendelser.

Resultatet kan bli at ingenting skjer.

Boligen blir stående tom, vedlikeholdet forsømmes, og eiendommen kan i verste fall forfalle til en ruin.

Nå ønsker den portugisiske regjeringen å gjøre noe med dette.

Den 22. oktober 2026 godkjente regjeringen et nytt lovdekret som skal gjøre det lettere å avslutte fastlåste arveoppgjør og få flere boliger og tomter tilbake i bruk.

Hundretusener av eiendommer står tomme

Bakgrunnen for lovendringen er blant annet Portugals alvorlige boligmangel.

Ifølge folketellingen fra 2021 hadde landet rundt 485.000 ubebodde boliger.

Mer enn halvparten av disse var ifølge tallene regjeringen viser til, i beboelig stand uten at de var ment for salg eller utleie.

Det betyr ikke at alle står tomme på grunn av arvekonflikter.

Men regjeringen mener at uløste arveoppgjør er en av årsakene til at brukbare boliger ikke kommer på markedet.

Situasjonen er også omfattende i landbruket.

Myndighetene anslår at rundt 3,4 millioner landbrukseiendommer og andre landlige parseller er knyttet til arveoppgjør som ennå ikke er avsluttet.

Dette skaper problemer langt utover selve arvesaken.

Når eiendommer blir stående uten aktiv forvaltning, kan de forfalle, gro igjen eller bli vanskeligere å utnytte.

I landbruksområder og skogsområder kan manglende vedlikehold også bidra til økt brannfare.

Hva er egentlig en udelt arv i Portugal?

På portugisisk brukes betegnelsen herança indivisa.

Det betyr at en arv ennå ikke er fordelt mellom arvingene.

Tenk deg en familie der foreldrene dør og etterlater seg et hus til tre barn.

Alle tre har arverettigheter, men eiendommen er ennå ikke fordelt eller overtatt av én bestemt arving.

Frem til arveoppgjøret er gjennomført, inngår huset i det udelte dødsboet.

Dersom alle tre er enige om å selge, kan saken normalt løses forholdsvis enkelt.

Men dersom to ønsker å selge og den tredje nekter, kan situasjonen bli komplisert.

Et salg av en bestemt eiendom fra et udelt dødsbo har som hovedregel krevd enighet mellom arvingene.

Resultatet har vært at en enkelt arving i praksis kan blokkere et frivillig salg.

Selv om det allerede finnes andre rettslige muligheter for å få gjennomført arveoppgjør, kan prosessene være langvarige og kostbare.

Det er nettopp dette regjeringen nå ønsker å endre.

Én arving skal kunne kreve at eiendommen selges

Den viktigste endringen er at én enkelt arving skal kunne sette i gang en særskilt prosess for salg av fast eiendom som inngår i et udelt dødsbo.

Som hovedregel blir dette mulig når det har gått to år siden arvefallet.

Det kreves altså ikke nødvendigvis flertall blant arvingene for å starte prosessen.

Dette betyr imidlertid ikke at én arving kan møte opp hos en eiendomsmegler, selge huset og beholde pengene.

Det er snakk om en regulert juridisk prosess med bestemte vilkår og rettigheter for de andre arvingene.

Formålet er å løse situasjoner der manglende enighet har blokkert et arveoppgjør.

Den nye ordningen er særlig interessant for familier hvor arvingene bor i forskjellige land, har ulike økonomiske behov eller er uenige om hvorvidt en eiendom skal beholdes.

Hvordan skal salget foregå?

Regjeringen legger opp til en prosess som skal ivareta både ønsket om å få eiendommen solgt og rettighetene til arvingene.

Det er ikke slik at eiendommen automatisk blir solgt straks én arving krever det.

Først må det tas initiativ til den nye juridiske prosessen.

Deretter skal eiendommens verdi fastsettes på et forsvarlig grunnlag.

Uavhengig verdsettelse skal bidra til at den ikke selges til en urimelig lav pris.

Arvingene skal dessuten få anledning til å finne en løsning seg imellom.

Ifølge regjeringens presentasjon gis det en periode på seks måneder til å komme til enighet eller gjennomføre et privat salg.

Dersom dette ikke lykkes, legger ordningen som hovedregel opp til elektronisk auksjon.

Det skal også finnes muligheter for at en eller flere av arvingene overtar eiendommen.

Dette er viktig fordi målet ikke nødvendigvis er å selge boligen til en utenforstående.

Målet er å få avsluttet en situasjon som ellers kan fortsette på ubestemt tid.

Hva om én av arvingene vil beholde familiehuset?

Her kommer en av de mest interessante konsekvensene.

La oss anta at tre søsken arver foreldrenes gamle hus i Portugal.

To ønsker å selge, mens den tredje vil beholde boligen.

Tidligere kunne motstand mot salg føre til at situasjonen ble stående uløst i mange år.

Etter de nye reglene vil det som hovedregel være mulig for en av arvingene å kreve at salgsprosessen igangsettes etter to år.

Den som ønsker å beholde huset, kan da forsøke å kjøpe ut de andre.

Dersom det ikke oppnås enighet, kan eiendommen til slutt bli solgt gjennom den særskilte prosessen.

Et enkelt regneeksempel

Tenk deg at eiendommen har en markedsverdi på €300.000, og at tre søsken har lik arverett til huset.

Hver av dem vil da i et forenklet eksempel ha en økonomisk interesse på €100.000.

Dersom den ene ønsker å overta hele eiendommen, må vedkommende normalt finne en løsning for å kompensere de to andre for deres andeler.

Det kan bety et finansieringsbehov på €200.000.

Dette er bare en illustrasjon. I et virkelig arveoppgjør må man også ta hensyn til eventuell gjeld, andre eiendeler, arvebrøker, kostnader og gjeldende arverett.

For familien kan konsekvensen likevel være betydelig:

Den som vil beholde huset, kan ikke nødvendigvis forhindre et salg bare ved å si nei.

Ektefelle og familiens bolig får særskilt beskyttelse

Regjeringen har også lagt inn beskyttelse for bestemte situasjoner.

Et viktig unntak gjelder boligen som har vært familiens faste hjem.

Dersom gjenlevende ektefelle har særskilte rettigheter til denne boligen, skal eiendommen som hovedregel ikke kunne selges gjennom den nye spesialprosessen uten vedkommendes uttrykkelige samtykke.

Beskyttelsen omfatter også visse rettigheter for gjenlevende partner i et lovlig anerkjent samboerforhold, união de facto.

Det finnes også særlige vilkår når arvinger er mindreårige eller ikke har rettslig handleevne.

I slike tilfeller kan offentlig myndighet og domstolene måtte involveres.

Dødsbo som er insolvente, omfattes heller ikke av den ordinære nye spesialprosedyren.

Hensikten er å unngå at ønsket om raskere salg overkjører rettighetene til personer som har et særskilt behov for juridisk beskyttelse.

Kan arvingene bli enige om å beholde eiendommen?

Ja.

Den nye lovgivningen skal ikke forhindre familier i å eie eiendom sammen.

Arvingene kan inngå avtale om at dødsboet skal forbli udelt i perioder på opptil fem år, med mulighet for fornyelse.

Samtidig skal regelverket forhindre at slike ordninger i praksis brukes til å holde eiendommer låst på ubestemt tid.

Dette betyr at familier som ønsker å beholde en eiendom i fellesskap, bør sørge for skriftlige og juridisk holdbare avtaler.

Det er særlig aktuelt dersom eiendommen brukes som feriebolig av flere familiemedlemmer.

Nye muligheter for testament og gjennomføring av arv

Reformen omfatter også andre sider av arveretten.

Regjeringen ønsker blant annet å styrke muligheten for den som skriver testament, til å bestemme hvordan eiendelene skal fordeles.

Det åpnes også for en testamentsfullbyrder med særskilte fullmakter til å gjennomføre delingen av boet.

I tillegg etableres et system for voldgift i bestemte arvetvister.

På portugisisk omtales dette som arbitragem sucessória.

Formålet er å gi enkelte arvekonflikter en annen behandlingsmåte enn langvarige ordinære rettssaker.

Dette kan bidra til å redusere både saksbehandlingstid og kostnader, men den praktiske virkningen vil avhenge av hvordan ordningene gjennomføres.

Hva betyr dette for nordmenn som eier bolig i Portugal?

Dette er et viktig spørsmål.

Mange nordmenn har kjøpt eiendom i Portugal, enten som feriebolig eller som fast bosted.

En del har flyttet permanent, mens andre deler året mellom Norge og Portugal.

Når en norsk statsborger dør og etterlater seg eiendom i Portugal, kan både norske og portugisiske regler få betydning.

Det avgjørende er blant annet hvor avdøde hadde sitt vanlige bosted, om det finnes testament, og hvilket lands arverett som skal brukes.

Portugal er omfattet av EUs arveforordning, forordning 650/2012.

Som hovedregel anvendes arveretten i landet der avdøde hadde sitt vanlige bosted ved dødsfallet.

En norsk statsborger som er fast bosatt i Portugal, kan derfor som hovedregel bli omfattet av portugisisk arverett.

Men forordningen åpner også for at en person uttrykkelig kan velge sitt eget statsborgerskapslands arverett i testamentet.

En nordmann kan dermed velge at norsk arverett skal anvendes på arveoppgjøret.

Norge er ikke selv bundet av EUs arveforordning, men portugisiske myndigheter anvender den i saker som faller innenfor regelverket.

Gjelder de nye salgsreglene også norske arvinger?

De nye portugisiske reglene kan få betydning også når en eller flere arvinger er norske.

Men dette må vurderes konkret.

Det er ikke statsborgerskapet alene som bestemmer hvordan et arveoppgjør skal behandles.

Man må blant annet avklare:

• Hvilket lands arverett som gjelder for dødsboet.
• Hvilke myndigheter som har kompetanse til å behandle arveoppgjøret.
• Om eiendommen inngår i et portugisisk udelt dødsbo.
• Om det finnes testament, avtaler eller særlige rettigheter som påvirker eiendommen.
• Om den nye portugisiske salgsprosedyren kan benyttes i den aktuelle saken.

Det er derfor ikke riktig å si at alle norske arvinger automatisk får rett til å kreve salg av en portugisisk eiendom etter to år.

Men lovendringen kan åpne nye muligheter for enkelte arveoppgjør som tidligere har vært vanskelige å avslutte.

Eksempel: Norske søsken arver foreldrenes hus i Algarve

Tenk deg et norsk ektepar som har bodd fast i Portugal i mange år.

De eier et hus i Algarve og har tre voksne barn, som alle bor i Norge.

Når foreldrene dør, arver barna eiendommen.

To av dem ønsker å selge. Den tredje vil beholde huset som familiens feriested.

Dersom portugisisk rett gjelder for arveoppgjøret og vilkårene for den nye prosedyren er oppfylt, kan det bli mulig for en av arvingene å kreve at salgsprosessen settes i gang.

Den som ønsker å beholde huset, vil da måtte forsøke å komme til enighet med de andre eller overta eiendommen på de vilkårene loven tillater.

Dette er en situasjon som kan oppstå i mange familier med tilknytning til både Norge og Portugal.

Men dersom foreldrene hadde valgt norsk arverett i et gyldig testament, eller arveoppgjøret behandles etter andre jurisdiksjonsregler, kan vurderingen bli mer komplisert.

I slike tilfeller bør arvingene få juridisk bistand fra noen som kjenner både portugisisk arverett og internasjonale arveoppgjør.

Bør nordmenn som eier bolig i Portugal opprette testament?

For mange vil det være fornuftig å undersøke dette.

Et testament kan bidra til å avklare hvordan eiendeler skal fordeles og hvilket lands arverett som skal gjelde.

Det betyr ikke at man fritt kan sette til side alle rettighetene til ektefelle og barn.

Både norsk og portugisisk arverett har regler som beskytter bestemte arvinger.

Men et korrekt utformet testament kan redusere risikoen for konflikter, misforståelser og uventede juridiske problemer.

For nordmenn som har eiendom i både Norge og Portugal, kan det være særlig viktig å få vurdert testamentet i begge land.

Et portugisisk testament bør heller ikke opprettes uten å undersøke hvordan det påvirker et eksisterende norsk testament.

Målet bør være at dokumentene utfyller hverandre, og ikke skaper motstridende bestemmelser.

Betyr dette at flere boliger kommer på markedet?

Det er regjeringens mål.

Portugal står overfor betydelige utfordringer med høye boligpriser, høye husleier og mangel på tilgjengelige boliger i mange områder.

Samtidig finnes det boliger som står tomme fordi arvingene ikke kommer til enighet.

Ved å gjøre det lettere å avslutte fastlåste arveoppgjør håper myndighetene å få flere eiendommer tilbake i bruk.

Men hvor stor effekten blir, vet vi foreløpig ikke.

Det finnes ikke en dokumentert oversikt over nøyaktig hvor mange av landets tomme boliger som står ubrukte på grunn av arvekonflikter.

Det er heller ikke sikkert at alle eiendommer som selges, vil bli brukt som helårsboliger.

Noen kan bli ferieboliger, andre kan trenge omfattende rehabilitering før de kan tas i bruk.

Reformen kan derfor bidra til et større boligtilbud, men vil neppe alene løse Portugals boligkrise.

Også viktig for eiendommer på Silver Coast

På Portugals vestkyst finnes det mange eldre familieeiendommer, særlig i mindre landsbyer og landlige områder.

Her kan arveoppgjør ha blitt utsatt gjennom flere generasjoner.

Et hus kan ha tilhørt besteforeldre, gått videre til flere barn og senere fått enda flere arvinger.

Når en eiendom deles mellom stadig flere personer, kan det bli vanskelig å skaffe enighet om salg, vedlikehold eller rehabilitering.

Dette er en problemstilling som ikke bare gjelder vestkysten, men hele Portugal.

Med de nye reglene kan det bli enklere å finne løsninger for enkelte slike eiendommer.

Det kan være interessant både for portugisiske familier og for utenlandske kjøpere som ønsker å restaurere eldre bygninger.

Men det betyr ikke automatisk at det snart kommer store mengder billige oppussingsobjekter på markedet.

Eiendommene skal som utgangspunkt selges til markedsverdi.

Når trer reglene i kraft?

Regjeringen godkjente lovdekretet 22. oktober 2026.

Dette skjedde etter at parlamentet tidligere hadde gitt regjeringen lovgivningsfullmakt gjennom lov nr. 49/2026 av 17. august.

Regjeringens godkjenning er en viktig milepæl, men det betyr ikke nødvendigvis at alle bestemmelsene allerede kan brukes.

Den endelige lovteksten må kunngjøres i den portugisiske lovtidenden, Diário da República, og ikrafttredelsesbestemmelsene må kontrolleres.

Det er derfor viktig at personer som står i et konkret arveoppgjør, ikke legger til grunn at de allerede kan kreve salg etter de nye reglene.

Det må først avklares når ordningen blir rettslig virksom, og hvilke overgangsregler som gjelder.

Gode nyheter – men ikke nødvendigvis for alle arvinger

Den nye reformen kan løse et problem som har holdt mange portugisiske familier fast i langvarige konflikter.

Arveoppgjør som tidligere har stått stille, kan få en vei videre.

Eiendommer som har vært tomme i årevis, kan bli solgt, rehabilitert eller tatt i bruk.

Det kan være positivt både for arvingene, boligmarkedet og lokalsamfunnene.

Men enhver reform som gjør det lettere å tvinge frem salg, reiser også spørsmål om vern av eiendomsrett, familiens interesser og forholdet mellom arvingene.

For én arving kan reformen bety at vedkommende endelig får tilgang til verdier som har vært bundet i flere tiår.

For en annen kan den bety at barndomshjemmet må selges dersom ingen i familien har økonomi til å overta det.

For nordmenn med eiendom i Portugal er den viktigste lærdommen derfor ikke bare at det kan bli enklere å avslutte arveoppgjør. Det er at god arveplanlegging kan bli enda viktigere.

Et testament som er tilpasset både norske og portugisiske forhold, kombinert med tydelige avtaler og oversiktlige eierforhold, kan spare neste generasjon for store problemer.

Og kanskje er nettopp det den viktigste konsekvensen av Portugals nye arveregler.

En ny lukket Facebook gruppe har oppstått (Bli medlem):
Mitt Portugal – for Nordmenn i Portugal
https://www.facebook.com/groups/1334631331936936