Opptil 45.000 AL-lisenser kan forsvinne

Opptil 45.000 AL-lisenser kan forsvinne – hva betyr det for korttidsutleie i Portugal?

Portugisisk lokalutleie (AL – Alojamento Local) er igjen i vinden – denne gangen fordi titusenvis av lisenser står i fare for å bli slettet i løpet av de neste par årene.

Ifølge en fersk artikkel i The Portugal News anslår bransjeorganisasjonen ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal) at mellom 40.000 og 45.000 AL-enheter kan forsvinne, når et nytt registreringsløp for ansvarsforsikring er fullført innen sommeren 2026.

Samtidig regner de med at 85.000–90.000 boliger vil fortsette som lovlig registrerte AL-enheter.

Bakgrunnen: obligatorisk ansvarsforsikring

Alle som driver lokalutleie i Portugal er nå pålagt å:

ha gyldig ansvarsforsikring knyttet til AL-virksomheten
registrere denne forsikringen i systemet til kommunen / sentralregisteret

For å få fart på dette har portugisiske myndigheter satt i gang en landsomfattende kampanje, der kommunene sender ut formelle varsler til AL-eiere om at dokumentasjonen må på plass.

ALEP-lederen Eduardo Miranda forteller at:

151 kommuner allerede har sendt ut varsel til sine AL-eiere
siste runde med varsler gikk ut i november 2025
eiere som allerede har fått varsel, må fullføre registreringen innen utgangen av 2025

Deretter kommer de resterende kommunene etter, trolig i januar–februar 2026. Hele prosessen med varsling og opprydding forventes å være ferdig innen sommeren 2026.

Hvorfor snakker alle om 45.000 slettede lisenser?

Portugal har i størrelsesorden 126.000–127.000 registrerte AL-enheter.

Av disse:

har rundt 78.000 allerede fått varsel om at de må dokumentere forsikring og registrering
etter at alle kommuner har gjort sitt, anslår ALEP at
- 40.000–45.000 lisenser blir slettet
- 85.000–90.000 blir stående som aktive

Grunnen til sletting er i stor grad inaktivitet: mange registrerte AL-enheter har i praksis ikke vært i drift på lenge, eller eierne har ikke fulgt opp nye krav. Eduardo Miranda mener derfor at mange av tallene som brukes i den offentlige debatten – spesielt i enkelte bydeler – er kraftig overdrevet, fordi de inkluderer en lang rekke «spøkelses-AL» som ikke lenger fungerer som aktive utleieenheter.

Lisboa som «pilotkommune»

Lisboa kommune var med i første runde av varslinger og fungerer som en slags testarena for systemet.

I hovedstaden forventer ALEP at:

rundt 7.000 registreringer vil bli slettet i denne siste fasen
dette er av totalt 18.600 registrerte AL-enheter i Lisboa

Det betyr at over en tredjedel av registreringene i byen kan forsvinne – igjen hovedsakelig fordi de i realiteten ikke lenger er aktive.

For Lisboa, der debatten om turisme, AirBnB og boligpriser har vært ekstra intens, kan dette bli viktig i den politiske diskusjonen: antallet reelt aktive AL-enheter viser seg å være lavere enn mange har trodd.

Boligkrise, tomme hus og ferieboliger

I bakgrunnen ligger den større boligdebatten i Portugal. Eduardo Miranda peker på at landet har rundt 1,8 millioner boliger som ikke brukes til fast bolig.

Det betyr:

enorme mengder underutnyttet boligmasse
samtidig som presset på leiemarkedet i byene er høyt
og AL / korttidsutleie ofte får skylden for økte priser

ALEP mener at kommunale regler for AL må tilpasses virkeligheten i hver kommune – ikke baseres på en nasjonal «one size fits all».

Et tydelig eksempel er Algarve, hvor rundt 50 % av boligene brukes som ferieboliger.
Hvis man i slike områder stopper AL generelt, vil det ikke automatisk skape flere boliger for fastboende – men det vil ganske sikkert påvirke turisme og lokaløkonomi.

Hva betyr dette for deg som eier AL-eiendom?

Hvis du (eller familien) har en AL-lisens i Portugal – enten i eget navn eller i selskap – er dette noe å ta på alvor:

Sjekk at du har gyldig ansvarsforsikring
– Forsikringen må være spesifikt knyttet til AL-virksomhet, ikke bare en «vanlig» husforsikring.
Sørg for å registrere forsikringen der kommunen krever det
– Når du får varsel fra kommunen, har du typisk 10 dager på deg til å sende inn dokumentasjonen. Etter det kan kommunen i prinsippet slette lisensen.
Følg med på e-post, digital post og anbefalte brev
– Mange mister frister rett og slett fordi de ikke får med seg varslene.
Dokumenter at virksomheten faktisk er aktiv
– Der det er krav om å vise aktivitet (inntekter, registrering hos skatteetaten osv.), bør du ha papirene i orden.
Hold kontaktinfo oppdatert
– Har du flyttet til utlandet, byttet e-post eller fått ny adresse i Portugal, bør du sjekke at dette også er oppdatert hos kommunen.

For deg som leier feriebolig

For gjester og turister vil ikke dette nødvendigvis merkes direkte – i hvert fall ikke med én gang.

Men på sikt kan vi se:

færre AL-enheter i enkelte byområder, særlig der det avdekkes mange inaktive registreringer
at statistikken over «antall AL» blir mer realistisk, fordi døde lisenser forsvinner
mulig strammere regulering i byer med presset boligmarked – men kanskje mer romslige regler i områder som ønsker mer turisme

Et system i endring

Dette er ikke det første varselet om storopprydding i AL-sektoren. Tidligere i år har det vært anslag om at så mange som 70.000 AL-eiendommer kunne stå i fare, før tallene ble justert ned til dagens estimat på 40.000–45.000.

Samtidig fortsetter andre artikler og analyser å understreke at AL-sektoren har stor økonomisk betydning for Portugal, både som turistmagnet og som inntektskilde for små og mellomstore eiere.

Med andre ord:

myndighetene prøver å rydde opp, få tallene riktigere og lukke gamle «spøkelses-lisenser»
samtidig vil de fleste seriøse, aktive aktører kunne fortsette, så lenge de følger kravene til forsikring og registrering

Oppsummering

Innen sommeren 2026 kan opptil 45.000 AL-lisenser bli slettet i Portugal på grunn av manglende registrering av ansvarsforsikring og inaktivitet.
Rundt 85.000–90.000 enheter forventes å bli værende som aktive, lovlige korttidsutleier.
Lisboa ligger an til å miste rundt 7.000 registreringer alene.
Debatten om AL henger tett sammen med boligkrise, turisme og 1,8 millioner boliger som ikke brukes som fast bolig.

For deg som eier eller vurderer å kjøpe eiendom for utleie i Portugal, er budskapet enkelt:

👉 Ha papirene i orden, følg med på kommunale varsler – og regn med at regelverket rundt AL vil være i bevegelse også de neste årene.