“Spøkelses-utleie” presser boligmarkedet i Portugal: Dette du bør vite

“Spøkelses-utleie” presser boligmarkedet i Portugal: Dette du bør vite

I Portugal finnes det rundt 125 000 registrerte “Alojamento Local” (AL)-boliger, det vil si korttidsutleie-enheter for turister. Men nå viser tall at ca. 40 000 av dem er inaktive — og mange eksperter mener dette skaper et fordreid bilde av utleiemarkedet. 
I Lisboa alene forventes registreringen av AL-enheter å falle fra ca. 19 000 til mellom 11 000 og 12 000, i det som beskrives som en opprydding i databasen. 

Hva menes med «spøkelses-utleieboliger»?

Begrepet brukes om boliger som fortsatt er registrert som AL-utleie-enheter, men som faktisk ikke leies ut, eller er ikke-operative. Dette gir et feilaktig høyt tallgrunnlag, og slik kan myndighetene/kommunene tro at ferieutleie-markedet er større enn det reelt er – noe som igjen påvirker politikk og boligregulering. 
Ifølge AHRESP (hotell- og restaurantorganisasjonen) er dette «en forvridning» som «kunne ikke (og kan ikke) bygges på data som ikke stemmer med virkeligheten». 

🔍 Hva betyr dette for deg som nordmann med bolig eller utleie i Portugal?

1. Boligutleie-strategi
   Har du bolig i Portugal som er registrert eller skal registreres som AL-utleie-enhet: Det er nå viktigere enn noen gang å vite om boligen faktisk er aktiv, og at tallene er korrekte. Et forfalsket eller misvisende registergrunnlag kan føre til strengere reguleringer – eller at du får konkurranse fra “skjulte” enheter som burde vært fjernet.
2. Boligverdi & langtidsleie-markedet
   Hvis mange AL-registreringer er inaktive, betyr det at katalysatoren for boligpress kanskje er undervurdert i visse lokasjoner – og at kommuner nå kan «rense» markedet. For deg som eier boliggående mot langtids­leie (eller bor selv), kan dette være et positivt tegn: færre skjulte ferieboliger = mer boliger tilgjengelig for fastboende.
3. Risikoelement for utleiere
   Siden registeret blir ryddet og data korrigert, kan kommuner/utleie-myndigheter kreve dokumentasjon på at AL-boliger er aktivt utleid, eller sanksjonere dersom boligen ikke brukes som registrert. Har du en bolig i et område med mye regulering (f.eks. Lisboa sentrum, Algarve populær, øyene), kan du ha økt risiko og bør sikre at alt er i orden.

📊 Kort oppsummert

• Ca. 125 000 AL-enheter er registrert i Portugal – men mange er inaktive (~40 000). 
• I Lisboa forventes antallet AL-boliger signifikant redusert når databasen justeres. 
• Feilaktige tall kan føre til uredelig politikk og regulering – og nå gjøres opprydding.
• For deg som bolig-eier eller investor i Portugal: det er lurt å gjennomgå utleie-strategien, særlig i lyset av at “utleid” ikke nødvendigvis er samme som “aktivt utleid”.

📊 Hva sier tallene for Algarve

• Ifølge en studie ble det i perioden oppgitt at det i Algarve var ca. 32 405 enheter med AL-registrering (korttidsutleie-boliger), hvorav over «50 %» var konsentrert i tre kommuner: Albufeira (7 361), Loulé (5 033) og Portimão (4 319). cm-albufeira.pt
• I en nyere artikkel sies det at Algarve utgjør «mer enn en-tredjedel» av AL-enheter i Portugal, med tallet 39 923 oppgitt i én kilde. madeira.rtp.pt
• For turiststatistikk: Algarvere­gionen sto for 26 % av alle «overnattinger» i Portugal i 2023 – med 49,2 % nettopplegg for sengebelegg i AL-/turistleie­sektoren. tnews.pt

🏘️ Hvilke kommuner / områder er mest aktuelle for deg

Basert på tallene over og vanlige erfaringer:

Dette betyr at hvis din bolig ligger i én av disse kommunene i Algarve, er konkurransen fra korttidsutleie høy og reguleringer / markedsforhold gir større usikkerhet–sørlig enn i mindre feriefokus-kommuner.

⚠️ Viktige ting å merke seg

• Tallene ovenfor gjelder registrerte enheter. Det betyr ikke nødvendigvis “aktive” enheter eller “faktiske” utleie-enheter. Det finnes fortsatt «spøkelses-enheter» som er registrert men ikke i bruk.
• Det finnes ikke (eller i hvert fall ikke lett tilgjengelig) omfattende freguesia-nivå (nabolags­nivå) data fri for alle kommuner i Algarve. Du må kontakte kommunen eller konsultere lokale registre for detaljer.
• Nye lover og reguleringer under implementering (som Decree‑Law 76/2024) gjør at konkurransesituasjonen og reguleringsrisikoen endrer seg raskt. www2.gov.pt+1

✅ Hva bør du gjøre som bolig­eier i Algarve

• Sjekk kommunens AL-register og status for din kommune: Er det “containment-soner” eller restriksjoner for nye AL?
• Vurder om boligen din ligger i en av kommunene med høy konsentrasjon – og vurder om du ønsker å satse på ferieutleie eller langtidsleie.
• Dersom du satser på ferieutleie: ha god dokumentasjon på AL-tillatelse, skatter, forsikring – og driftsplan med hensyn til regulering.
• Dersom du ønsker en tryggere boligbruk: langtidsleie eller selvbruk kan være mer fornuftig dersom reguleringen skjer strammere.
• Hold deg oppdatert på lokale vedtak og endringer – kommunens webside eller eiendomsrådgiver kan gi siste data.

Få med deg de viktige nyhetene fra Portugal.
Meld deg på gratis nyhetsbrev – nederst på siden.

Vær med og støtt Mitt Portugal. Velg enkeltbeløp eller månedlig støtte:

Annonse