Ny «utenlandsskatt» på boligkjøp

Ny «utenlandsskatt» på boligkjøp – hva betyr 7,5 % IMT for nordmenn?

Regjeringen i Portugal har nå lagt frem et nytt skatteforslag som i praksis innfører en egen, høy IMT-sats (dokumentavgift) for ikke-bosatte som kjøper bolig i landet. Forslaget er en del av pakken «Construir Portugal – Arrendamento e Simplificação», som skal dempe presset i boligmarkedet og styrke tilbudet av rimeligere boliger til fastboende. theportugalnews.com+2jornaldenegocios.pt+2

For nordmenn som eier – eller drømmer om å eie – bolig i Portugal, er dette svært relevant.

Kort fortalt: Hva er det som foreslås?

I dag er IMT (Municipal Property Transfer Tax) en trinnskatt som avhenger av boligpris og bruk:

Ved fast, egen bolig gjelder progressive satser fra 0 % på rimelige boliger, via 2–7 % for vanlige prisnivåer, opp til 7,5 % på de dyreste kjøpene.AICEP+1

Regjeringens nye forslag sier:

Når kjøper er ikke-bosatt («non-resident»), skal IMT ved boligkjøp alltid være 7,5 % – uansett pris, og uten fritak eller reduksjoner. theportugalnews.com+2theportugalnews.com+2

Det betyr i praksis at:

Alle som kjøper bolig i Portugal uten å være skattemessig bosatt der, behandles som om de kjøpte en dyr topp-eiendom – selv om det er en liten leilighet.
De vanlige fordelene for egen, permanent bolig (lavere satser / fritak i de laveste prisklassene) faller helt bort for ikke-bosatte.theportugalnews.com+2Diário de Notícias+2

Dette er eksplisitt rettet inn mot å bremse utenlandsk etterspørsel som presser prisene opp for portugisiske husholdninger.ECO+2camaralusosueca.pt+2

Hvem regnes som «ikke-bosatt»?

Forslaget viser til skattereglene (IRS-koden, artikkel 16) for å definere hvem som er skattemessig bosatt i Portugal. Kortversjonen: theportugalnews.com+2Diário de Notícias+2

Du anses som bosatt i Portugal hvis du:

oppholder deg mer enn 183 dager (sammenhengende eller ikke) i løpet av en 12-månedersperiode, eller
har bolig i Portugal som reelt tyder på at du har der som fast bosted.

Forslaget sier at disse gruppene slipper 7,5 %-regelen:

Utlendinger som faktisk oppholder seg i landet mer enn 183 dager i løpet av året. theportugalnews.com+2Diário de Notícias+2
Personer som utfører offentlige oppdrag i tjeneste for den portugisiske staten (diplomater m.m.). theportugalnews.com+1

Altså: er du allerede skattemessig bosatt i Portugal, havner du i den «vanlige» IMT-tabellen, ikke i 7,5 %-kategorien.

Unntak 1: Du flytter inn – og blir skattemessig bosatt

En viktig sikkerhetsventil i forslaget er følgende: theportugalnews.com+2Diário de Notícias+2

Dersom du kjøper bolig som ikke-bosatt, men
innen to år etter kjøpet blir skattemessig bosatt i Portugal,

kan du be skattemyndighetene (AT) om å få tilbakebetalt differansen mellom:

7,5 % du betalte, og
det du egentlig ville betalt etter de «normale» IMT-satsene for fast egen bolig.

Med andre ord:
Du må foreløpig betale 7,5 %, men får en slags «bonus i etterkant» hvis du faktisk flytter inn og registrerer deg som bosatt.

Unntak 2: Langtidsutleie til «moderat» leie

Det andre store unntaket er hvis boligen brukes til ordinær utleie, ikke som feriebolig eller korttidsutleie: theportugalnews.com+2Diário de Notícias+2

For å unngå at 7,5 %-satsen står ved lag, må:

Boligen legges ut til boligleie innen seks måneder etter kjøpsdato.
Den må være utleid i minst 36 måneder (sammenhengende eller med avbrudd) i løpet av de første fem åreneetter kjøpet.
Husleien må ikke overstige grensen for «moderat leie», som i pakken er knyttet til et tak på 2.300 euro pr. måned. theportugalnews.com+2jornaldenegocios.pt+2

Hvis disse vilkårene oppfylles, kan kjøper også her søke om refusjon av mellomlegget mellom 7,5 % og den vanlige IMT-regningen.

Poenget er tydelig:
Regjeringen ønsker å straffe rene «parkeringer» av penger i bolig, men belønne de som faktisk bidrar til langtidsutleie.

Viktig: Dette er fortsatt et lovforslag

Det er verdt å understreke:

Ordningen er foreløpig en lovproposisjon (legislativ autorisasjon) sendt til parlamentet. Den må debatteres og vedtas av de folkevalgte før den blir endelig lov. theportugalnews.com+2Diário de Notícias+2

Retningen er likevel klar, og følger tidligere signaler:

I slutten av september varslet regjeringen allerede at IMT for ikke-bosatte skulle økes for å dempe utenlandsk etterspørsel og bedre tilgangen for lokalbefolkningen. theportugalnews.com+2camaralusosueca.pt+2

Hva betyr dette konkret for en norsk kjøper?

La oss ta et veldig forenklet eksempel:

Du kjøper en leilighet til 300.000 euro i Portugal.
Etter dagens vanlige IMT-regler, hvis dette er fast bolig og du er bosatt, ligger den effektive IMT-satsen betydelig lavere enn 7,5 % på store deler av kjøpesummen (progressive trinn + fradrag).AICEP+2Nomad Capitalist+2
Med forslaget, hvis du er ikke-bosatt og ikke faller inn under unntakene, betaler du 7,5 % av hele beløpet – altså 22.500 euro i IMT.

For mange vil dette være:

et betydelig høyere engangsbeløp ved kjøp, og
noe som kan være utslagsgivende for om man i det hele tatt har råd til å kjøpe.

Hvem «rammes» – og hvem skjermes?

Mest berørt:

Utenlandske kjøpere (inkludert nordmenn) som:
- vil ha ren feriebolig,
- ikke planlegger å bli skattemessig bosatt,
- ikke ønsker å leie ut langtids til moderate priser.

Mindre berørt / skjermet:

De som flytter til Portugal «på ordentlig», registrerer seg som bosatt innen to år og bor i boligen.
De som kjøper for å drive seriøs langtidsutleie til moderate leienivåer (ikke «toppsegment» og ikke korttidsutleie/AL).theportugalnews.com+2portugal.gov.pt+2

I realiteten er dette en ganske tydelig politisk beskjed:

Portugal ønsker ikke-bosatte eiere som enten flytter inn, eller bidrar til leiemarkedet –
men vil gjøre det dyrere å kjøpe boliger bare som «formuesparkering» eller ren ferieinvestering.

Sett i sammenheng med andre bolig- og skattetiltak

IMT-grepet er bare én del av en større pakke som blant annet inneholder: jornaldenegocios.pt+2portugal.gov.pt+2

redusert moms (IVA) til 6 % på bygging og rehabilitering av boliger,
skattelettelser på leieinntekter for å gjøre utleie mer attraktivt,
lettelser i gevinstbeskatning når salg reinvesteres i bolig til utleie eller egen bolig,
samtidig som eiendomsprisene i Portugal har nådd historiske toppnivåer.

Det store bildet er altså:

pisk mot spekulativt/utenlandsk kjøp uten bruk,
gulrot for bygging, rehabilitering og rimeligere utleie.

Hva bør norske eiere og kjøpere gjøre nå?

Følg lovprosessen
– dette er et forslag, men alt tyder på at noe i denne retningen vil bli vedtatt.
Tenk gjennom din egen «profil»
- Ser du for deg å bo i Portugal (minst 183 dager i året)?
- Eller er målet feriebolig uten bosetting?
- Eller vil du faktisk leie ut langtids på moderat nivå?
Beregn kostnadene med 7,5 % IMT
– legg det inn i regnestykket før du vurderer kjøp.
Snakk med rådgiver som kan begge land
– portugisisk revisor/advokat + norsk skatterådgiver hvis beløpene begynner å bli store.
Vær forberedt på at «billig bolig i sol og varme» blir stadig vanskeligere
– særlig langs kysten, der prisene allerede har nådd nye rekorder. theportugalnews.com+1

Avslutning

For nordmenn som driver virksomhet eller eier bolig i Portugal, er dette ikke en liten detalj i skattesystemet, men et klart politisk signal:

Portugal vil fortsatt ha utenlandske innbyggere, investorer og gründere –
men boligmarkedet skal i større grad styres mot dem som bor og leier her, ikke bare dem som parkerer kapital i mur og takstein.

Om du opplever dette som rettferdig regulering eller som en ekstra barriere, kommer an på ståsted.
For Mitt Portugal-lesere er det uansett én ting som er sikkert: