EU peker på Portugal som bolig-verstingen

EU peker på Portugal som bolig-verstingen – hvem vinner, og hvem taper?

Den europeiske kommisjonen har igjen satt Portugal høyt på bekymringslisten for boligmarkedet. I sin høstprognose trekker de særlig frem Portugal, Spania og Kroatia som landene i eurosonen der boligprisene har økt raskest det siste året – drevet av sterk etterspørsel og altfor lite nybygging.The Portugal News+1

Samtidig advarer Brussel om at presset vil fortsette helt frem mot 2026–2027, fordi det fortsatt bygges for lite, og fordi både byggetillatelser og ferdigstilte boliger ligger på historisk lave nivåer.The Portugal News

Med andre ord: boligkrisen i Portugal er ikke en midlertidig «bølge» – den er i ferd med å bli den nye normalen.

Hva sier EU konkret?

I den økonomiske høstrapporten peker EU-kommisjonen på tre ting:The Portugal News+1

Boligprisene løper foran lønningene
I mange land – og tydelig i Portugal – har boligprisene økt mye raskere enn inntektene, spesielt i byene.
Tydelig mangel på tilbud
Det er for få boliger på markedet. Byggetillatelser og ferdigstilte boliger ligger «historisk lavt», samtidig som etterspørselen er høy.
Presset vil vare i flere år
Selv om boligbyggingen etter hvert tar seg noe opp, mener kommisjonen at tilpasningen blir treg, og at tilbudsmangelen vil holde prispresset oppe til minst 2026–2027.

I en separat sosial rapport går kommisjonen dypere inn i Portugal:

Andelen mennesker med «for høy boligbelastning» (som bruker en uforholdsmessig stor del av inntekten på bolig) økte til 6,9 % i 2024 – fortsatt under EU-snittet, men en av de største økningene i unionen.The Portugal News+1
Bakgrunnen er den vedvarende pris- og leieøkningen de siste årene.The Portugal News+1

Som svar varsler EU en europeisk handlingsplan for rimelige boliger, som skal legges frem i midten av desember.The Portugal News+1

Litt tall for å sette det i perspektiv

Noen ferske tall fra Portugal gir et tydelig bilde:

Bankenes verdivurdering per kvadratmeter har nådd rekordnivå – med høyest priser i Stor-Lisboa (ca. 2 700 €/m²) og Algarve (ca. 2 500 €/m²).euronews
I enkelte bydeler i Lisboa brukes det i snitt over en hel årslønn på å dekke boligkostnader – The Portugal News har tidligere omtalt at innbyggerne i Lisboa i praksis bruker over 100 % av lønnen på bolig når alle kostnader regnes med.The Portugal News+1
Leieprisene kan ligge opptil 70 % over det folk faktisk er villige til (og i stand til) å betale, ifølge en analyse fra Imovirtual.The Portugal News

Det er dette EU nå formelt beskriver som «høyt press på boligoverkommelighet» i Portugal.The Portugal News+1

Hvem er dette bra for?

At boligprisene presses opp og det bygges lite, er ikke bare negativt – noen grupper kommer svært godt ut:

1. Eksisterende boligeiere i attraktive områder

De som allerede eier bolig i Lisboa, Porto, Algarve og enkelte kystområder, har fått en formidabel verdistigning.
For mange betyr det høyere egenkapital, mulighet til å refinansiere lån, eller å selge med solid gevinst.Reuters+1

Dette gjelder både portugisere og utlendinger – inkludert nordmenn – som kjøpte «tidlig» og nå sitter på boliger som er langt dyrere enn da de kjøpte.

2. Store investorer og spekulanter

Eiendomsfond, utviklere og større investorer drar fordel av knapphet: høy etterspørsel, lite tilbud og fortsatt tro på videre prisvekst.
Ferieboligmarkedet, luksusprosjekter og såkalte «prime locations» har fortsatt sterk kjøpekraft fra både utlendinger og de mest velstående portugiserne.Reuters+1

For disse aktørene er et stramt marked ofte lønnsomt – så lenge de har kapital til å sitte gjennom eventuelle svingninger.

3. Banker og finansnæringen

Høyere boligverdier gir bedre sikkerhet for lån.
Hypoteklån, refinansiering og omsetning i eiendomsmarkedet gir gebyrinntekter og renteinntekter.

Selv om EU også følger med på husholdningenes gjeld, er dagens situasjon fortsatt håndterbar for bankene, og boligmarkedet er en viktig del av inntjeningen.Economy and Finance+1

4. Kommuner med høye boligpriser

Høyere boligverdier betyr økte inntekter fra eiendomsskatt (IMI) og transaksjonsskatter.
Dette gir kommunene mer å rutte med til investeringer – selv om de samtidig får økt press fra innbyggere som sliter med å bo i egen kommune.Reuters

Hvem er tapere i dagens boligmarked?

På den andre siden står en lang rekke grupper som betaler prisen for denne utviklingen.

1. Unge og førstegangskjøpere

Unge portugisere møter et marked der prisene løper fra lønningene.
Mange blir boende hjemme langt ut i 20- og 30-årene, fordi de ikke har råd til å etablere seg.ECO News+1

For dem som ikke får hjelp fra familie, kan drømmen om egen bolig i Lisboa, Porto eller Algarve være helt urealistisk.

2. Leietakere med vanlige inntekter

De som leier – særlig i de store byene – opplever at leieprisene spiser opp stadig mer av inntekten.
EU peker eksplisitt på at andelen husholdninger med «overdreven boligbelastning» har økt markant i Portugal.The Portugal News+1

Konsekvensen er at mange må:

flytte lenger ut,
bo trangere,
eller bruke så stor del av inntekten på bolig at det går utover mat, helse, transport og sparing.

3. Lav- og mellominntektsfamilier i storbyene

Familier der én eller begge jobber i offentlige tjenester, helse, skole, hotell og restaurant, transport osv. presses hardt:

De trengs i sentrum – men har ikke råd til å bo der.
Det gir også arbeidsgiverne problemer, fordi det blir vanskelig å rekruttere og beholde ansatte.Reuters+1

Dette er allerede merkbart i blant annet Lisboa og større turistområder.

4. Sårbare grupper og de med ustabil inntekt

Personer i midlertidige jobber, deltidsstillinger eller med lav lønn er ekstra utsatt for små renteøkninger eller husleieøkninger.
EU advarer om at boligkrisen bidrar til økt risiko for fattigdom og sosial ulikhet i Portugal.The Portugal News+1

I ytterste konsekvens ender noen i boligløshet eller i svært dårlige boforhold – trange, dyre, og ofte med dårlig standard.

5. På sikt – også markedet og økonomien

Selv de som tjener på prisfesten i dag, kan bli tapere senere:

Hvis prisene presses for langt, øker risikoen for boligboble og kraftige korreksjoner.
Husholdninger med for høy gjeld blir sårbare hvis rentene stiger eller inntekten faller.Economy and Finance+1

Et marked som er «for dyrt for folk flest», bremser også forbruk og økonomisk dynamikk, fordi så mye av inntekten låses i bolig.

Bra for nordmenn i Portugal – eller ikke?

For nordmenn (og andre utlendinger) som ser på Portugal fra utsiden, er bildet blandet:

Har du allerede kjøpt bolig, spesielt i sentrale eller attraktive områder, har du i praksis fått solid prisvekst.
Men planlegger du å etablere deg nå, møte markedet for første gang eller kjøpe nummer to, møter du mange av de samme utfordringene som portugiserne – bare med annen valutakurs og inntektsnivå.

I tillegg går det politiske landskapet i retning av:

strengere regler for korttidsutleie,
moderat-leieordninger i noen områder,
og økt fokus på å skaffe boliger til fastboende.The Portugal News

Det kan gi mer stabilitet på lang sikt – men også mer regulering og mindre rom for ren spekulasjon.

Veien videre

EU varsler nå en europeisk plan for rimelige boliger, mens den portugisiske regjeringen allerede har:

vedtatt å frigjøre mer areal til rimelige boliger,
lovet milliardbeløp til bygging av nye leieboliger for lavinntektsfamilier,
og lansert ulike skatte- og reguleringstiltak rettet mot spekulasjon og korttidsutleie.Reuters+2The Portugal News+2

Hvor effektivt dette blir, gjenstår å se. Så lenge:

etterspørselen er høy,
nybyggingen går sakte,
og bolig fortsatt behandles mer som en finansiell investering enn som et grunnleggende velferdsgode,

vil boligpresset i Portugal trolig være et tema både i Brussel, Lisboa – og rundt lunsjbordet hos vanlige portugisiske familier – i mange år fremover.