Lisboa pekes ut som et av Europas mest attraktive kontormarkeder
Det er ikke bare turister og pensjonister som har fått øynene opp for Lisboa. Ifølge en fersk analyse fra eiendomsportalen Idealista, basert på rapporten European Office Investment – Q4 2025 fra rådgivningsselskapet Savills, regnes Portugal nå som ett av de mest attraktive landene i Europa for investering i kontoreiendom – med Lisboa helt i front.
For nordmenn som vurderer å investere i eiendom eller etablere virksomhet i Portugal, er dette en utvikling det er verdt å merke seg.
Hva sier tallene?
Savills analyserer «prime yield» – altså avkastningen på de beste, mest attraktive kontorbyggene i hvert marked. I fjerde kvartal 2025 var:
- Gjennomsnittlig prime yield i Europa: 4,9 %
- Lisboa: 4,75 %
- Madrid: 4,80 %
- Milan: 4,25 %
- Paris: 4,00 %
- London West End: 3,75 %
Kort forklart: jo lavere yield, desto dyrere eiendom og sterkere etterspørsel. Lisboa ligger altså litt under det europeiske snittet (noe som viser høy interesse), men tilbyr fortsatt høyere avkastning enn de aller dyreste markedene som Paris og London.
Idealista peker samtidig på at Portugal er på vei inn i en ny investeringssyklus i 2026 – drevet av:
- stabilisering av prime yields
- økt likviditet i markedet
- bedre investortillit
- balanse mellom løpende leieinntekter og potensial for verdistigning
Med andre ord: markedet er ikke lenger «billig», men oppfattes som et sted hvor risiko og avkastning henger fornuftig sammen.
Kontor til bolig – ny trend i Lisboa
En faktor som løftes fram, er kontor-til-bolig-konverteringer, en trend som vokser i Sør-Europa. Mange eldre kontorbygg har utdaterte planløsninger og energistandarder, mens etterspørselen etter sentrale boliger fortsatt er høy.
Savills peker på at:
- god utvikling i leiemarkedet for kontor
- kombinert med flere konverteringsprosjekter…bidrar til å støtte opp om investeringslysten i Lisboa.
For investorer betyr det to ting:
- Prime-segmentet (nye, moderne kontorer) blir knappere og mer etterspurt.
- Sekundærbygg kan få nytt liv som bolig, co-living eller blandede formål – hvis regulering og økonomi tillater det.
Hvorfor er Lisboa så attraktivt?
Noen av hovedårsakene som ofte nevnes i rapporter og analyser:
- Stabil økonomisk vekst og økende forbruk i Portugal sammenlignet med flere større EU-land.
- Sterk turistsektor og økende internasjonal profil, som igjen trekker med seg service- og kontorarbeidsplasser.
- Relativt gunstige priser sammenliknet med byer som Paris, London, Amsterdam og München, samtidig som leienivåene har vokst.
- Politisk fokus på å tiltrekke utenlandske investeringer og virksomheter, blant annet gjennom bedre infrastruktur, høyhastighetstog og byutviklingsprosjekter.
For Portugal som helhet steg den totale eiendomsinvesteringen til rundt 2,7 milliarder euro i 2025, en økning på 11 % fra året før – et tydelig tegn på at markedet har ristet av seg mye av usikkerheten fra tidligere år.
Hva kan dette bety for nordmenn?
Selv om Norge ikke er medlem av EU, er vi en del av EØS. Det innebærer:
- Fri bevegelighet for kapital – nordmenn kan fritt kjøpe næringseiendom i Portugal.
- Fri etableringsrett – norske selskaper og personer kan etablere virksomhet i Portugal på linje med EU-borgere (mot at man følger portugisiske regler for registrering, skatt osv.).
Dermed er døren åpen både for:
- Private investorer / familieeide selskaper
- investering i mindre kontorbygg, næringsseksjoner eller blandet kontor/handel
- deltagelse i fond eller syndikater som investerer i portugisisk kontoreiendom
- Norske bedrifter
- etablere kontor i Lisboa for å betjene Portugal, Sør-Europa eller et globalt marked
- kombinere kontor-tilstedeværelse med remote-vennlige arbeidsmodeller (Lisboa rangeres jevnlig som en attraktiv by for digitale nomader og fjernarbeid).
- Utviklere og mer profesjonelle investorer
- se på prosjekter der eldre kontorbygg kan oppgraderes, få bedre energistandard og eventuelt delvis omreguleres til bolig eller co-working.
- utnytte at det fortsatt er et prisgap mellom Lisboa og de mest «pressede» markedene i Europa.
Muligheter – men også noen fallgruver
Det er lett å la seg rive med når man leser overskrifter om «mest attraktive marked», men som alltid finnes det risikoer:
- Regulering og byråkrati Byplanlegging, lisensprosesser, brann- og energikrav kan være tidkrevende – spesielt ved konvertering fra kontor til bolig.
- Rente- og finansieringsrisiko Selv om yieldene virker attraktive, kan høyere finansieringskostnader spise mye av marginen for mindre investorer.
- Lokale forskjeller i Lisboa Ikke alle bydeler eller kontorområder har samme etterspørsel. Feil mikrolokasjon kan gi høyere ledighet og lavere leieinntekter enn tallene på «by-nivå» tilsier.
- Valutarisiko Investeringene gjøres i euro. For nordmenn som tenker i NOK, kan kursendringer gi både ekstra gevinst – eller ekstra tap – ved salg.
Hvordan gå videre hvis du er nysgjerrig?
For nordmenn som vurderer å posisjonere seg i Lisboa-markedet, er noen praktiske steg:
- Start med kunnskap og rådgivere
- Snakk med portugisiske eiendomsmeglere og rådgivere som jobber spesifikt med kontor og næring.
- Se etter aktører som har erfaring med utenlandske investorer og kan forklare skatte- og selskapsstrukturen på en forståelig måte.
- Vurder indirekte investering
- For de fleste private investorer vil investering via fond, REIT-lignende strukturer eller syndikater være mer realistisk enn å kjøpe et helt kontorbygg alene.
- Tenk langsiktig
- Denne typen investering gir normalt ikke «flip-gevinst» på kort sikt, men bygger på troen på Lisboa og Portugals økonomi de neste 10–20 årene.
Oppsummert
- Lisboa trekkes nå frem som ett av Europas mest attraktive kontormarkeder, med en prime yield på rundt 4,75 %, litt under europeisk snitt, men med bedre avkastning enn de aller dyreste byene.
- Stabiliserte yields, økt investortillit og flere kontor-til-bolig-prosjekter gjør at Portugal beskrives som på vei inn i en særlig gunstig investeringssyklus.
- For nordmenn utenfor EU, men innenfor EØS, er det fremdeles fullt mulig å kjøpe næringseiendom og etablere virksomhet i Lisboa – og det kan være et interessant alternativ for dem som ønsker eksponering mot et voksende europeisk marked.
For deg som allerede har et forhold til Portugal – enten som resident, bedriftseier eller bare hyppig reisende – kan utviklingen i kontormarkedet være nok en bekreftelse på at landet er i ferd med å bli en stadig viktigere brikke på det økonomiske kartet i Europa.
