«Prismoderasjon» i boligmarkedet

«Prismoderasjon» i boligmarkedet – hva er det statsministeren egentlig lover?

Debatten om bolig i Portugal fortsetter å være blant de heteste temaene i portugisisk politikk.

Under den siste spørretimen i parlamentet slo statsminister Luís Montenegro fast at en form for «prismoderasjon» i boligmarkedet vil være uunngåelig – både for kjøp og leie – men la samtidig til at tiltakene regjeringen har satt i gang er risikofylte og ikke gir umiddelbare resultater.  

For alle som bor eller vurderer å bo i Portugal – ikke minst nordmenn som opplever prispresset på kroppen – er det naturlig å spørre:

Hva betyr egentlig dette i praksis?

Regjeringens logikk: mer tilbud = roligere priser

Statsministeren argumenterer i hovedsak slik: 

• Regjeringen har lansert en boligpakke med skattelettelser og insentiver for investering i boligbygging og utleie.
• Disse tiltakene innebærer en «overgangsperiode», der det ikke skjer noe dramatisk over natten.
• Når det etter hvert blir flere boliger tilgjengelig – både for kjøp og leie – vil det være uunngåelig at prisene modereres.

Med andre ord:

Myndighetene legger seg tydelig på en tilbudsside-strategi – man vil lokke investorer, bygge mer og på den måten dempe prisveksten.

For deg som:

• eier bolig, betyr det sannsynligvis ikke noe krasj, men at prisene på sikt stiger langsommere enn de siste årene.
• leier eller vil inn på markedet, er håpet at det vil bli flere boliger å velge mellom, og at prisnivået ikke løper like fort fra inntektene.

Venstresiden: «Moderate» leier på 2 300 € er i praksis utkastelse

Opposisjonen – spesielt Bloco de Esquerda (BE) – mener regjeringen er på feil spor.

BE-representant Fabian Figueiredo kalte tiltakene for: 

«den største boligkrisen i landets historie» og et «sjælvmål» (own goal) fra regjeringens side.

Han kritiserer særlig to punkter:

1. Skattelettelser til eiendomsfond og entreprenører– BE mener dette først og fremst gagner investorer, ikke vanlige leietakere og boligkjøpere.  
2. Begrepet «moderat leie»– Regjeringen opererer med en definisjon av «moderat leie» som i noen tilfeller kan ligge opp mot 2 300 € i måneden.– Figueiredo kaller dette «i praksis utkastelse» for mange familier, fordi slike nivåer er fullstendig urealistiske i forhold til vanlige portugisiske lønninger.  

For nordmenn som er vant til norske lønninger, kan 2 300 € høres ut som en grei Oslo-leie for en sentral leilighet.

Men i et land der mange lønninger ligger mellom 900 og 1 400 € netto, vil slike leier bare være aktuelle for en begrenset gruppe – og da ofte i de mest pressede byområdene.

EU og OECD: mindre overturisme og færre tomme boliger

Bloco de Esquerda kritiserer også statsministeren for å ignorere anbefalinger fra EU og OECD: 

• EU-kommisjonen har bedt Portugal se på regulering av overdrevet turisme i lokal overnatting (AL) – altså korttidsutleie til turister.
• OECD har anbefalt et skattesystem som gjør det mindre lønnsomt å la boliger stå tomme, nettopp for å få flere enheter ut på markedet.

Spørsmålet opposisjonen stiller er:

Vil regjeringen fortsette å satse mest på skattelettelser og investorvennlighet,

eller er den villig til å ta mer upopulære grep mot tomme boliger og enkelte former for turisme- og spekulativ aktivitet?

For norske lesere er dette en interessant parallell til debatten hjemme om:

• sekundærboliger i Oslo,
• AirBnB-regler,
• og skattlegging av boliginvestering vs. vanlig lønnsinntekt.

Fotballmetaforer og «Cristiano Ronaldo-mentalitet»

Debatten har også hatt en litt spesiell tone.

Statsministeren har tidligere oppfordret portugiserne til å ha en «Cristiano Ronaldo-mentalitet» – altså stå i motgang og tro på langsiktig suksess. 

BE svarte nå i parlamentet at landet ikke trenger en «mental coach» i São Bento (statsministerens residens), men en leder som faktisk løser helsekrisen og sørger for at folk har råd til bolig.  

Partiet PAN (People–Animals–Nature) fulgte på med å si at velgerne før eller siden vil «vise statsministeren det røde kortet» – og koblet samtidig debatten til helsevesen og dyrevelferd, som de mener er underprioritert. 

Bak all fotballretorikken ligger et alvorlig poeng:

• Regjeringen ber folk ha tålmodighet og tro på at kursen vil virke på sikt.
• Opposisjonen mener folk ikke har råd til å vente – hver måned med høy leie eller umulig inngangsbillett på boligmarkedet føles som en ny «kamp» der de stiller med ti mann på banen.

Hvem kan «prismoderasjon» bli bra for – og hvem risikerer å tape?

For lesere av Mitt Portugal er det nyttig å sortere litt:

Kan være positivt for:

• Førstegangskjøpere– Hvis regjeringens kurs faktisk klarer å øke tilbudet, kan vi etter hvert få roligere prisvekst og kanskje noe mer normale nivåer i enkelte områder.
• Leietakere på lengre sikt– Flere leiligheter i formell langtidsutleie kan gi mer konkurranse og færre ekstreme budrunder på leie.
• Investorer som tåler mellomlang horisont– Skattelettelser og forutsigbarhet kan gi stabil avkastning for dem som tenker 10–15 år frem, ikke spekulativ flipping.

Kan være problematisk for:

• Lavinntektsfamilier her og nå– Regjeringen sier selv at tiltakene er «risikofylte» og ikke gir raske resultater. Det betyr at smerteperioden kan bli lang for dem som allerede sliter med å betale husleien. 
• De som faller mellom AL, langtidsleie og offentlig støtte– Uten tydelig regulering av AL, tomme boliger og uformelle leieforhold risikerer man at de mest sårbare fortsatt blir stående uten stabile kontrakter. 
• Eiere som satser utelukkende på kortsiktig prisvekst– Hvis markedet faktisk går inn i en fase med mer moderat prisutvikling, vil strategier basert på rask gevinst bli mindre attraktive.

Hva betyr dette konkret for nordmenn i Portugal?

For nordmenn som enten bor, leier eller eier i Portugal, er det noen punkter som er verdt å følge med på:

1. Boligskattepakken– Regjeringen har nylig fått vedtatt en egen bolig-skattpakke, med endringer i IMT, fordelinger for utleie osv. Denne henger tett sammen med diskusjonen om «prismoderasjon». 
2. Leiemarkedet– Idealista-tall viser at leieprisveksten har begynt å bremse, men nivået er fortsatt høyt, spesielt i Lisboa, Porto og deler av Algarve. «Moderate leier» i betydningen 1 500–2 300 € vil fortsatt være et sjokk for en gjennomsnittlig portugisisk familie, selv om det for en norsk husholdning kan være håndterbart. 
3. Regulering av AL og tomme boliger– Eventuelle nye regler som begrenser korttidsutleie eller straffer tomme boliger vil kunne påvirke både investorer og eiere som bare bruker boligen noen uker i året.
4. Langsiktig forutsigbarhet– For deg som planlegger å bo her lenge, er det viktigste kanskje at Portugal finner en bærekraftig balanse:
   • nok insentiver til at det bygges,
   • nok regulering til at vanlige lønninger også kan tåle å bo i landet.

Oppsummert

• Statsminister Luís Montenegro sier at «prismoderasjon» i boligmarkedet vil være uunngåelig, men understreker at regjeringens tiltak er risikofylte og ikke gir umiddelbare resultater. 
• Bloco de Esquerda mener tiltakene er et «sjælvmål», kritiserer skattekutt til fond og byggeselskaper, og peker på at regjeringens definisjon av «moderat leie» kan innebære husleier på opptil 2 300 €, noe de omtaler som reelt sett «utkastelse» for mange. 
• Opposisjonen viser til anbefalinger fra EU-kommisjonen (regulere overturisme og lokal overnatting) og OECD(skattemessige tiltak mot tomme boliger), som de mener ikke tas på alvor. 
• For lesere av Mitt Portugal betyr dette at boligpolitikken fortsatt vil være i kraftig bevegelse i 2026:
  • Eiere må forberede seg på roligere prisvekst,
  • leietakere kan håpe på mer tilbud på sikt,
  • og alle som planlegger å investere bør følge nøye med på både skatteregler, leieregulering og AL-reglerfør de tar store beslutninger.

Prismoderasjon er med andre ord ikke en enkel lov eller et én-gangsvedtak – det er et forsøk på å styre et presset boligmarked inn i roligere farvann. Spørsmålet er hvor mange som tåler bølgene i overgangsfasen.