Portugal topper listen over europeiske land med de mest overvurderte boligprisene, ifølge en ny rapport fra Europakommisjonen som analyserer eiendomsmarkedet i eurosonen i detalj. Dette melder The Portugal News.
«Basert på de nyeste tilgjengelige dataene, anslår kommisjonen at den gjennomsnittlige overvurderingen er mest betydelig i Portugal», står det i en ny rapport.
Ifølge beregninger fra Europakommisjonen «anslår man at prisene er overvurdert med rundt 35 % i Portugal, noe som gjør det til det eneste landet der overvurderingen anslås å ha økt betydelig innen 2024», i motsetning til den avtagende trenden som observeres i de fleste europeiske land, skriver Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias og Bořek Vašíček, forfattere av studien «Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies».
Forskernes analyse for Europakommisjonen bekrefter det mange portugisiske familier allerede opplever i hverdagen: boliger har blitt dramatisk mindre rimelige. Mellom 2014 og 2024 opplevde Portugal en nominell boligprisvekst på over 200 %, noe som plasserte landet blant landene med de mest markante økningene, sammen med Ungarn, Litauen, Tsjekkia, Estland, Bulgaria og Polen.
Enda mer avslørende er det faktum at, justert for inflasjon, økte de reelle boligprisene med mer enn 50 % mellom 2014 og 2024, et tall som er langt høyere enn det europeiske gjennomsnittet på 25 %.
Ifølge en rapport fra ECO har det å legge press på boligprisene i Portugal fra starten av vært et boligtilbud som har ligget etter etterspørselen, og rapportens forfattere understreker at «begrenset tilbud har blitt et strukturelt trekk ved boligmarkedene i mange land, delvis som følge av reguleringer som dekker en rekke faktorer.» Portugal er et dramatisk eksempel på denne virkeligheten, med dokumentet som fremhever at «nybygging har gått ned og nådd historisk lave nivåer.»
Dårlig produktivitet
Denne situasjonen skyldes flere strukturelle begrensninger, sier forskerne. «Strengere byggeforskrifter og en generell nedgang i produktiviteten i byggesektoren» er identifisert som primære årsaker. Rapporten spesifiserer at «overvekten av små selskaper i byggesektoren gjør det vanskelig å overvinne produktivitetsutfordringen», i en bransje som har den verste produktivitetsytelsen i hele den europeiske økonomien.
Studien fremhever også at Portugal står overfor spesielt lange behandlingstider for tillatelser, som kan nå opptil 31 uker, en av de lengste i EU. Denne komplekse byråkratiske prosessen, som involverer flere offentlige og private aktører, representerer en betydelig kilde til ineffektivitet som drastisk begrenser tilbudssiden.
Samtidig identifiserer rapporten at reguleringer og arealbruksbegrensninger utgjør grunnleggende begrensninger for tilgjengeligheten av areal til boligbygging. Disse forskriftene, selv om de tjener viktige miljømål, bestemmer mulig bruk av tilgjengelig areal, og når de er for restriktive, begrenser de kraftig utvidelsen av boligtilbudet.
Turismepåvirkning
Investorer nevner også at selv om boliginvesteringer har returnert til nivåene før 2008, har dette ikke resultert i vesentlig mer ny boligbygging. I stedet har ressurser blitt rettet mot renoveringer, inkludert forbedringer av energieffektivitet, i en tid hvor sektoren står overfor utbredt mangel på arbeidskraft og ferdighetsforskjeller.
Basert på denne realiteten fremhever Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias og Bořek Vašíček at «Portugal er det EU-landet der turismen har hatt den sterkeste innvirkningen på boligprisene.» Analysen spesifiserer at «utvidelsen av boligdelingsplattformer har forstyrret det tradisjonelle boligmarkedet og gjort linjene mellom korttids- og langtidsleie uskarpe.»
Denne dynamikken «har bidratt til en nedgang i tilbudet i markedet for langtidsleie, ettersom tradisjonelle leverandører av langtidsbolig omfordeler eiendommene sine til det kortsiktige markedet for høyere fortjeneste», heter det i rapporten.
Tilbud og etterspørsel
Dataene som presenteres indikerer også at elastisiteten i boligtilbudet i Portugal er blant de laveste i Europa.
Dette betyr at det er liten markedsrespons. I praksis, når boligprisene stiger, resulterer det ikke automatisk i at et stort antall nye boliger bygges for å balansere markedet – tilbudet reagerer svært lite på prisendringer.
Dette fører til at prisene fortsetter å stige fordi antallet tilgjengelige boliger ikke kan holde tritt med den økende etterspørselen. Forskerne beskriver at denne «dynamikken forverrer mangelen og prisøkningene, spesielt i regioner med begrenset tilbud».
Tallene fra EU-kommisjonens rapport indikerer også at Portugal er blant landene der forholdet mellom boligpriser og husholdningsinntekt er 20 % høyere enn for et tiår siden. Denne forverringen av boligprisene plasserer Portugal på samme nivå som Nederland, Ungarn, Luxembourg, Irland, Tsjekkia og Østerrike som territorier der det har blitt proporsjonalt vanskeligere å kjøpe bolig det siste tiåret.
For familier som trenger å ty til boliglån, er situasjonen enda mer vanskelig fordi, i motsetning til hva som skjedde i land som Bulgaria, Romania, Kroatia, Tsjekkia og Ungarn, hvor økende inntekter førte til en økning i familiens finansieringskapasitet, reduserte lånekapasiteten i Portugal (samt i Estland, Luxembourg, Frankrike, Slovakia og Kypros).
Leiemarkedet
Dette presset er også synlig i leiemarkedet, der Lisboa skiller seg ut blant de europeiske hovedstedene med den høyeste økonomiske byrden for familier å leie en toromsleilighet i prime områder. Ifølge forskere representerer leieprisene for toromsboliger i disse områdene et beløp som tilsvarer over 80 % av leietakernes inntekt. Bare i Budapest, Ungarn, er den økonomiske byrden for leietakere større.
Selv i Paris, en av de dyreste europeiske byene å kjøpe og leie bolig i, til tross for at leieprisene er omtrent 20 % høyere enn i Lisboa, er de økonomiske utgiftene franskmenn har for å leie en toromsleilighet i et førsteklasses område i Paris mye lavere enn for portugiserne i Lisboa, hvor leieprisene utgjør omtrent 60 % av inntekten deres.
For Portugal bekrefter dataene som presenteres i denne studien godkjent av EU-kommisjonen en realitet som overskrider politiske sykluser: landet står overfor en av de alvorligste krisene for boligprisoverkommelighet i Europa, noe som krever en koordinert og strukturell respons som går langt utover de tradisjonelt implementerte tiltakene.
Få med deg de viktige nyhetene fra Portugal.
Meld deg på gratis nyhetsbrev – nederst på siden.
Vær med og støtt Mitt Portugal. Velg enkeltbeløp eller månedlig støtte:
Oppdag mer fra Mitt Portugal
Abonner for å få de siste innleggene sendt til din e-post.
