Portugal kan rote bort en historisk bolig-mulighet

Utbyggere advarer: Portugal kan rote bort en historisk bolig-mulighet

EU har lansert en ny European Affordable Housing Plan – en stor satsing for å få fart på bygging av rimeligere boliger i hele Europa. Portugisiske eiendomsutviklere jubler egentlig over planen, men kommer samtidig med en ganske tydelig advarsel:

Portugal kan rote bort sjansen – og gjøre et allerede ubalansert boligmarked enda verre – hvis landet ikke raskt rydder opp i egne regler og systemer. 

Bak advarselen står APPII, bransjeforeningen for eiendomsutviklere og investorer i Portugal.

Portugal: mest overprisede boliger i EU

APPII peker på noe mange allerede merker i hverdagen:

• Den europeiske kommisjonen anslår at boligprisene i Portugal er ca. 25 % over sitt «reelle» nivå – høyest overprising i hele EU. 
• Samtidig mener EU at det mangler rundt 650 000 boliger på europeisk nivå – og minst 150 000 bare i Portugal. 

For unge, studenter, vanlige lønnsmottakere – og ikke minst portugisere som konkurrerer mot utenlandske kjøpere – er dette allerede merkbart. For mange lesere av Mitt Portugal som drømmer om bolig her, er dette også en del av forklaringen på hvorfor prisene kjennes «sprø».

APPII kaller derfor den nye EU-planen en «historisk mulighet» – men bare hvis Portugal klarer å bruke den riktig. 

Hvor ligger risikoen?

Ifølge APPII er ikke hovedproblemet manglende vilje til å bygge, men rammevilkårene i Portugal selv:

• Treg og uforutsigbar saksbehandling
  – lange ventetider for byggetillatelser og reguleringsendringer
• Skatte- og avgiftsnivået
  – skatt i flere ledd (grunn, prosjekt, bygging, transaksjon, drift) gjør sluttprisen høyere
• Uforutsigbar by- og arealplanlegging
  – uklare planer og stadige regelendringer skremmer bort langsiktige investorer
• Fare for ikke å klare å bruke EU-midlene
  – hvis systemene ikke effektiviseres, risikerer Portugal “å ikke absorbere tilgjengelige ressurser” og dermed miste penger på bordet, samtidig som landet fortsetter å være ett av de mest ubalanserte boligmarkedene i Europa. 

Med andre ord:
EU åpner et vindu med finansiering, politisk trykk og strategisk retning – men ansvaret for å faktisk få bygget nok og riktig, ligger i Lisboa, ikke i Brussel.

Spekulasjon – eller bare høye kostnader?

Den europeiske planen inneholder også en studie av eiendomsspekulasjon i Europa som skal starte i 2026. 

Her er APPII tydelig:

• Når det gjelder nye boliger, mener de at man ikke kan snakke om spekulasjon slik debatten ofte gjør.
• De peker i stedet på at staten selv driver sluttprisen opp, gjennom skatter, avgifter og treghet – og at staten må “tre ut av sluttkostnads-ligningen” og heller bli en aktiv del av løsningen. 

Det er en klassisk bransje-vinkling, men uansett interessant for alle som lurer på hvorfor en ny leilighet i Lisboa eller Porto plutselig koster mer enn en enebolig i en norsk småby.

Bolig som europeisk «nødsituasjon»

En viktig nyhet i EU-planen er at boligkrisen formelt omtales som en europeisk «emergency» – en slags krisetilstand. 

For APPII bekrefter dette noe de har sagt i over ti år:

• Problemet løses først og fremst med mer tilbud
• Boliger må bygges raskere og billigere, uten at kvaliteten faller
• Det krever både strategisk planlegging og forutsigbare regler

“Vi kunne og burde ha gått videre tidligere i Portugal,” sier APPII-sjef Manuel Maria Gonçalves i sin kommentar til planen. 

Fokus på unge, studenter og sårbare grupper

Utbyggerne er også positive til at EU-planen legger spesiell vekt på:

• unge voksne og førstegangsetablerere
• studenter, blant annet gjennom flere studentboliger
• sårbare grupper, som trenger klare og rimelige botilbud

De peker på nye boligformer som co-living, og på flere student- og ungdomsboliger, som viktige verktøy – men understreker at: 

• det må lages tydelige juridiske rammer for slike løsninger
• disse rammene må være adskilt fra lokal overnatting (AL)
• det må sikres juridisk trygghet, urbanistisk kompatibilitet og respekt for sameieregler

Med andre ord: det holder ikke å rebrande en AirBnB-leilighet som “co-living” – det må lages egne, tydelige regelsett.

Hva må Portugal gjøre – ifølge utbyggerne?

APPII oppsummerer sin “to do-liste” ganske klart: 

• Kutte behandlingstiden for byggesøknader og reguleringssaker
• Redusere skatte- og avgiftsnivået knyttet til boligbygging
• Senke bygge-kostnadene, blant annet gjennom forenklinger og forutsigbare regler
• Gi regulatorisk forutsigbarhet, slik at private tør å investere langsiktig

De sier rett ut:

Det er bare på den måten man kan øke tilbudet og dermed få ned boligprisene.
Og det krever en nasjonal dugnad – med alle aktører rundt bordet: stat, kommuner, utbyggere, investorer, banker og sivilsamfunn.

Hva betyr dette for lesere av Mitt Portugal?

For norske lesere – enten du bor her fast, vurderer å flytte, eller “bare” drømmer om bolig i Portugal – kan vi trekke ut noen poenger:

1. Prisnivået i Portugal er ikke «innbilt dyrt» – EU regner det som mest overpriset i unionen.
   Det gir en viss forklaring på hvorfor mange opplever markedet som urimelig. 
2. EU-planen kan på sikt gi mer bygging og nye boligtyper – studentboliger, co-living, rimelige leieprosjekter osv.
   Hvor mye som faktisk realiseres i Portugal, avhenger av om landet klarer å bruke midlene effektivt.
3. For deg som kjøper for egen bruk
   – mer bygging og enklere regulering kan over tid dempe prispresset, spesielt i segmentet under luksusnivå.
   – samtidig må man være klar over at markedet allerede regnes som overpriset, og at politiske inngrep kan gi perioder med mer volatilitet.
4. For deg som kjøper som investor
   – risikoen ligger ikke bare i «markedet», men også i regler, skatter og tempo i saksbehandling.
   – utviklernes utspill viser at selv de profesjonelle er bekymret for rammene, ikke etterspørselen.

Avslutning

Den nye europeiske boligplanen gir Portugal en sjelden sjanse:

• mer penger,
• mer politisk press,
• og et felles europeisk fokus på bolig som et grunnleggende velferdsgode.

Utbyggerne sier i praksis:

“Dette kan bli veldig bra – eller veldig dårlig – for Portugal.”

Det avhenger ikke av Brussel, men av hvor raskt og hvor modig man er villig til å reformere portugisiske regler, skatter og prosesser.

For oss som følger Portugal litt fra siden – og litt innenfra – er det vel bare å konstatere at 2026 og årene fremover blir svært interessante for alle som er opptatt av bolig, enten de er portugisere, nordmenn eller «noe midt imellom».