Ny skattepakke for bolig i Portugal – hvem får fordelene?

Den portugisiske regjeringen har nå lagt frem en egen skattemessig boligpakke som skal gjøre det mer attraktivt å bygge, selge og leie ut boliger i Portugal. Finansminister Joaquim Miranda Sarmento anslår at pakken vil koste staten mellom 200 og 300 millioner euro i tapt skatteinntekt.(theportugalnews.com)

Målet er klart:
Få flere boliger ut på markedet, spesielt til «moderate priser», og dermed dempe det ekstreme presset i boligmarkedet – særlig i Lisboa, Porto og Algarve.

Hovedpunkter i bolig-skattepakken

Selve pakken er en del av det som ofte omtales som “Construir Portugal / Build Portugal” – et større sett av tiltak som går gjennom statsbudsjettet for 2026 og egne særlover.(PwC)

De viktigste elementene som The Portugal News trekker frem er:(theportugalnews.com)

Lavere inntektsskatt (IRS) for lave og middels inntekter
- Reduksjon i IRS for de rundt 10 % av skattyterne som tjener opptil 2 300 euro per måned.
- Dette bygger videre på justeringene av IRS-tabellene for 2026, der innslagspunktene er flyttet opp og satsene er redusert i enkelte trinn.(theportugalnews.com)
Mer gunstig kapitalbeskatning ved kjøp og utleie/salg
- Mildere regler for gevinstbeskatning (capital gains) for dem som:
  - kjøper boliger for å leie ut, eller
  - legger boliger ut for salg og faktisk får dem ut i markedet.
- I flere faglige analyser beskrives dette som delvis fritak for gevinstskatt, dersom salgssummen reinvesteres i boliger som leies ut til «moderate leier» (per i dag definert opp til ca. 2 300 euro/mnd).(PwC)
Kraftig kutt i merverdiavgiften (IVA) på boligbygging
- IVA på nybygg og rehabilitering til boligformål senkes fra 23 % til 6 % i en definert periode.(theportugalnews.com)
- Gjelder for:
  - nye boliger for salg opp til ca. 648 000 euro
  - utleiebygg med leier opp til 2 300 euro per måned
  - visse egenbygg-prosjekter, som kan få delvis tilbakebetaling av IVA på bygging/rehabilitering.(supercasa.pt)

Pakke og budsjett henger tett sammen med andre tiltak som allerede er vedtatt eller fungerer i praksis:

IMT- og stempelavgiftsfritak for førstegangskjøpere under 35 år opp til rundt 330 000 euro, og delvis fritak til høyere nivåer.(supercasa.pt)
Statsgaranti på boliglån for unge kjøpere, slik at det er mulig å finansiere opptil 100 % av kjøpesummen med banken, der staten stiller med inntil 15 % garanti.(supercasa.pt)
Redusert skatt på leieinntekter for kontrakter med moderate leier og lengre varighet (ned mot 10 % i stedet for 25 % i enkelte ordninger).(supercasa.pt)

Alt dette inngår i en strategi der regjeringen forsøker å bruke skattesystemet aktivt for å øke boligtilbudet, ikke bare regulering og tilskudd.

Hva prøver regjeringen egentlig å oppnå?

De politiske signalene er ganske tydelige:

Mer lønnsomt å bygge og leie ut til vanlige familier, ikke bare til luksussegment eller korttidsutleie.
Lavere inngangsbillett for unge førstegangskjøpere.
Stimulere profesjonelle og semi-profesjonelle investorer til å bygge/rehabilitere og leie ut til moderate leier, fremfor å «parkere» kapital i tomme boliger eller rene spekulasjonsprosjekter.

OECD har i flere rapporter anbefalt at Portugal beveger seg i retning:(ECOSCOPE)

mindre vekt på transaksjonsskatter (IMT)
mer vekt på løpende eiendomsskatt (IMI)
høyere effektiv skatt på boliger som står tomme i pressområder

Den nye pakken går delvis i den retningen, men fokuserer først og fremst på skattelettelser (mindre IVA, gunstigere capital gains, lavere skatt på moderate leier) for å få flere boliger ut på markedet.

Er dette spesielt for Portugal – eller del av en europeisk trend?

Det Portugal gjør her, passer godt inn i et mønster vi ser flere steder i Europa:

Flere land bruker skatteinsentiver for å stimulere bygging, rehabilitering og utleie til moderate priser, særlig for unge og barnefamilier.(OECD)
EU-/OECD-analyser viser en tendens til:
- lavere skattemessig støtte til boliglån,
- økende vekt på løpende eiendomsskatt,
- målrettede skattefordeler for energieffektiv rehabilitering og rimelige utleieboliger.(OECD)

Portugal skiller seg mest ut ved:

Hvor dyp boligkrisen er – særlig i Lisboa har boligprisene tredoblet seg og leiene mer enn doblet seg på ti år.(Reuters)
Hvor aggressivt man nå bruker skattesystemet – både på IMT, IVA, IRS og kapitalbeskatning, samlet i én pakke rettet mot bolig.

Ber dette nordmenn som er skattemessig bosatt i Norge?

Her er det viktig å skille mellom hvor du er skattemessig bosatt og hvilken tilknytning du har til Portugal.

1. Nordmenn bosatt i Norge uten inntekt eller eiendom i Portugal

Hvis du:

er skattemessig bosatt i Norge,
ikke har eiendom eller leieinntekter i Portugal,

så berører denne pakken deg ikke direkte. Da forholder du deg bare til norske skatteregler.

2. Nordmenn bosatt i Norge som eier bolig i Portugal

Hvis du bor skattemessig i Norge, men:

eier feriebolig i Portugal, eller
eier bolig som leies ut i Portugal,

da er situasjonen en annen.

a) Skatt i Portugal – fordi eiendommen ligger i Portugal

I henhold til skatteavtalen mellom Norge og Portugal kan inntekt fra fast eiendom (inkludert utleie og gevinst ved salg) som ligger i Portugal, beskattes i Portugal.(Regjeringen.no)

Det betyr at:

leieinntekter fra portugisisk bolig normalt skal beskattes i Portugal
gevinst ved salg av portugisisk eiendom kan beskattes i Portugal

De nye ordningene – lavere skatt på leieinntekt ved moderate leier, gunstigere capital gains når du reinvesterer i utleieboliger, lavere IVA på bygg/rehab – vil derfor kunne være positivt for deg som investor/utleier i Portugal.(supercasa.pt)

b) Skatt i Norge – fordi du er skattemessig bosatt der

Som hovedregel skattlegger Norge verdensinntekten din, også leieinntekter og gevinster fra bolig i utlandet. Skatteetaten skriver eksplisitt at leieinntekt fra utenlandsk fritidsbolig som hovedregel er skattepliktig i Norge, selv om inntekten også kan være skattepliktig i det landet boligen ligger.(Skatteetaten)

For å unngå dobbeltbeskatning:

gir Norge kreditfradrag for skatt betalt i Portugal
det vil si at du i prinsippet ender på det høyeste av norsk og portugisisk skattenivå, ikke begge fullt ut.

Konsekvensen er:

Hvis Portugal senker sin skatt på din type inntekt (for eksempel leieinntekter eller gevinst på bolig som reinvesteres),
men norsk skatt på samme inntekt er høyere,

så kan nettoeffekten være at du betaler litt mindre i Portugal, og litt mer i Norge, slik at totalen kanskje ikke endrer seg så dramatisk. Det må regnes konkret fra sak til sak.

c) Praktisk: Hva bør norske eiere av portugisisk bolig gjøre?

For nordmenn bosatt i Norge som har eiendom i Portugal, er dette relevant:

Planlegger du større rehabilitering eller nybygg i Portugal?
– Sjekk om du kan omfattes av 6 % IVA-ordningen knyttet til moderate priser/leier.(supercasa.pt)
Leier du ut til moderate leier over tid?
– Undersøk med portugisisk revisor/skatterådgiver om du kan bruke de nye ordningene med redusert skatt på leieinntekter eller eventuelle fritak.(supercasa.pt)
Vurderer du å selge og reinvestere?
– De nye reglene for gunstigere capital gains-beskatning ved reinvestering i utleieboliger kan gjøre det skattemessig mer interessant å bytte fra én bolig til en annen – men konsekvensene i Norge må tas med i regnestykket.(PwC)

I praksis er dette et felt der du bør ha både en portugisisk og en norsk rådgiver som forstår skatteavtalen, slik at du ikke optimaliserer på portugisisk side og samtidig får en uventet effekt i Norge.

Oppsummert

Regjeringen i Portugal lanserer en bolig-skattepakke med anslått budsjettkostnad på 200–300 millioner euro, for å få flere boliger ut på markedet.(theportugalnews.com)
Pakken består blant annet av:
- lavere IRS for lavere/middels inntekter opp til 2 300 euro
- gunstigere kapitalbeskatning for boliger som kjøpes for utleie eller legges ut for salg
- kraftig kutt i IVA på boligbygging/rehabilitering (23 % → 6 %) for boliger til moderate priser/leier.(theportugalnews.com)
Tiltakene passer inn i en bredere europeisk trend der man bruker skattesystemet aktivt for å gjøre bolig mer tilgjengelig – særlig for unge og vanlige lønnstakere – samtidig som man prøver å redusere spekulasjon og tomme boliger.(OECD)
For nordmenn som er skattemessig bosatt i Norge:
- har du ingen eiendom eller inntekt i Portugal, berører pakken deg ikke.
- eier du bolig i Portugal, kan du dra nytte av lavere portugisisk skatt/avgifter, men norsk beskatning vil fortsatt spille en viktig rolle – og total effekt må vurderes konkret i lys av skatteavtalen mellom Norge og Portugal.(Regjeringen.no)

Dette innlegget er ment som generell informasjon, ikke individuell skatterådgivning. Har du konkrete investeringer eller planer i Portugal, er det lurt å ta en prat både med portugisisk revisor/advokat og en norsk skatterådgiver før du tar endelige beslutninger.