Lisboa strammer inn reglene for ferieutleie (AL)

Lisboa bystyre har nå vedtatt nye og strengere regler for lokal overnatting (AL – alojamento local).
Målet er å bremse veksten i korttidsutleie til turister, og å frigjøre mer bolig til fastboende.

Forslaget kom fra byrådet ledet av PSD/CDS-PP/IL, og ble vedtatt takket være støtte fra Chega.

Hva er det som endrer seg?

Kjernen i vedtaket handler om noe som kalles “containment index” – altså hvor stor andel av boligene som kan være registrert som AL i et gitt område (bydel eller nabolag).

Tidligere (2019-reglene):

Absolutt «containment» (full metningssone):
– når AL utgjør 20 % eller mer av boligene
Relativ «containment» (middels/mettet sone):
– når AL ligger mellom 10 % og 20 %

Med de nye reglene som nå er vedtatt:

Absolutt containment:
– når AL-utleie er 10 % eller mer av boligene
Relativ containment:
– når AL ligger mellom 5 % og 10 %

Altså: toleransegrensen for metning er halvert. Færre ferieboliger skal til før et område blir definert som “mettet”, og dermed stenges for nye AL-lisenser.

Politisk dragkamp: 10 % vs. 5 %

Det lå også en tydelig politisk konflikt bak tallene:

PS (sosialistene) la frem et alternativ med enda strengere grenser:
- 5 % for absolutt containment
- 2,5 % for relativ containment
Dette fikk støtte fra de sju vensterepresentantene (PS, BE, PCP, Livre), men de var i mindretall mot de øvrige ti medlemmene i byrådet – og forslaget falt.
Forslaget som ble vedtatt, kom fra byråd for bolig og byplan, Vasco Moreira Rato (uavhengig, nominert av PSD), og fikk støtte fra:
- 8 representanter fra PSD/CDS-PP/IL
- 2 representanter fra Chega

Venstresiden (BE, PCP, Livre) forsøkte å endre forslaget i retning av PS sine 5 % / 2,5 %, men endringsforslagene ble stemt ned.

Nytt: Hele Lisboa kan bli én stor «rød sone»

En viktig nyhet i vedtaket er en kommunedekkende “nød-brems”:

Når hele Lisboa når et nivå der AL utgjør 10 % eller mer av alle boliger i kommunen, kan det opprettes én samlet absolutt containment-sone for hele byen.

Det vil i praksis kunne bety:

ingen nye AL-lisenser i hele Lisboa
med bare svært snevre unntak (for eksempel enkelte verneverdige ruiner under rehabilitering, etter egne regler)

Per i dag ligger Lisboa som helhet rundt 7 % AL i forhold til antall boliger – men enkelte sentrale bydeler er allerede langt over: Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António m.fl. har AL-andeler på mellom rundt 14 og 67 %.

Med de nye, lavere tersklene vil:

flere bydeler og nabolag raskere bli definert som mettet
kartet over “røde” (absolutt) og “gule” (relativ) soner utvides kraftig

Hva betyr dette for AL-eiere i Lisboa?

Noen hovedpunkter, også basert på forklaringer fra aktører som følger regelverket tett:

Eksisterende AL-lisenser beholdes
– Har du allerede en gyldig AL-registrering, blir den ikke automatisk tatt fra deg som følge av disse endringene.
Nye lisenser blir mye vanskeligere
– I soner med absolutt containment er hovedregelen at ingen nye registreringer gis.
– I relative soner vil det være mulig, men med strengere vilkår og tett oppfølging.
Verdien av eksisterende lisenser øker trolig
– Når tilgangen på nye lisenser begrenses, blir de som allerede finnes mer ettertraktet i markedet.

Reglene er en del av en større trend:
Lisboa er i ferd med å skifte fokus fra “turisme for enhver pris” til en mer bolig-orientert bypolitikk, der korttidsutleie kontrolleres hardere i områder med boligpress.

Hva med nordmenn som driver eller planlegger AL i Lisboa?

For norske eiere og investorer er det noen klare konsekvenser:

Har du allerede AL-lisens i en mettet sone?
– Du sitter trolig på en mer verdifull ressurs enn før, fordi det blir mye vanskeligere for nye aktører å komme inn.
Planlegger du å kjøpe bolig for ferieutleie i Lisboa nå?
– Du må regne med:
- svært begrensede muligheter for å få ny AL-lisens i sentrale bydeler
- mer komplekst regelverk, områdekart og flere politiske omkamper i årene fremover
Langtidsutleie blir mer interessant
– Regelverket rundt AL blir stadig strammere, mens myndighetene ønsker mer langtidsutleie til fastboende.
– For noen investorer kan det være mer forutsigbart å satse på ordinær leie fremfor korttidsutleie.

Bakgrunn: Hvorfor alt dette bråket rundt AL?

Lisboa har, som mange andre europeiske storbyer, opplevd:

kraftig vekst i turismen
eksplosjon i Airbnb/AL-tilbud
sterk prisvekst på både bolig og leie
og påfølgende press på lokalbefolkningen, spesielt i historiske sentrumsområder.

Kort fortalt:

Nabolag som tidligere var “vanlige” boligområder, er blitt dominerte av korttidsutleie.
Fastboende presses ut, og det blir vanskeligere å finne boliger til rimelig pris.
Politikerne står under sterkt press for å få kontroll på utviklingen.

De nye Lisboa-reglene er derfor både:

et forsøk på å bremse videre vekst i AL, og
et signal om at byen ønsker å ta bolig som velferdsgode mer på alvor – ikke bare som turistmotor.

Oppsummert

Lisboa har vedtatt nye AL-regler som senker tersklene for når et område regnes som “mettet” av korttidsutleie:
- Absolutt containment: fra 20 % → 10 %
- Relativ containment: fra 10 % → 5–10 %
Forslaget kom fra PSD/CDS-PP/IL, og ble vedtatt med støtte fra Chega. PS og venstresiden ønsket enda strengere grenser (5 % / 2,5 %), men tapte avstemningen.
Det innføres også en mulighet for å gjøre hele Lisboa til én stor absolutt containment-sone hvis kommunen som helhet når 10 % AL.
Eksisterende lisenser består, men muligheten for nye lisenser innskrenkes kraftig, særlig i de mest turistifiserte bydelene.

For lesere av Mitt Portugal – nordmenn som enten bor her, driver virksomhet eller vurderer å investere – er budskapet:

AL i Lisboa er ikke dødt, men det er definitivt blitt vanskeligere.
De som allerede er inne i systemet, får en fordel.
De som vil inn nå, må være forberedt på et helt annet regime enn for bare få år siden.