Leieprisene i Portugal har endelig roet seg – men fra et høyt nivå
Mange nordmenn som bor i Portugal – eller vurderer å flytte hit – er godt kjent med hvor krevende leiemarkedet har vært de siste årene. Nå kommer det endelig tegn til at det verste prisrallyet er over, i hvert fall i Lisboa og Porto.
Analyseplattformen Confidencial Imobiliário har publisert sin Residential Rent Index for 2025 for de to største byene. Tallene viser at leieprisene på nye kontrakter i fjor i praksis sto stille i Lisboa – og faktisk falt noe i Porto.
Hva sier tallene konkret?
For nye leiekontrakter inngått i 2025 finner Confidencial Imobiliário følgende utvikling:
- Lisboa:
- Årsvekst: +0,2 %
- Altså tilnærmet stillstand i prisene for nye leieforhold.
- Porto:
- Årsvekst: –1,6 %
- Her sank prisene på nye kontrakter samlet sett gjennom 2025.
Bak disse roligere tallene skjuler det seg et tydelig skifte:
- I Porto har leieprisene på nye kontrakter falt kvartal for kvartal siden slutten av 2024, med ett unntak: 3. kvartal 2025, der det var en marginal oppgang på 0,2 %.
- I Lisboa beskrives situasjonen som en stabilisering – etter flere år med kraftige hopp.
Fra tosifrede hopp til nesten null
For å forstå hvor stor endringen er, må vi se på de siste årene:
Lisboa – årlig vekst nye kontrakter:
- 2022: +26,0 %
- 2023: +9,0 %
- 2024: +1,0 %
- 2025: +0,2 %
Porto – årlig vekst nye kontrakter:
- 2022: rundt +30 %
- 2023: +12 %
- 2024: +2 %
- 2025: –1,6 %
Med andre ord:
- 2022–2023 var perioden der leieprisene eksploderte.
- 2024 ga en klar oppbremsing.
- 2025 markerer et punkt hvor markedet i Lisboa nesten står stille, og Porto faktisk ser et lite prisfall på nye kontrakter.
Ser vi lenger tilbake, har flere analyser vist at leiene i Portugal har økt dramatisk over tid – blant annet en rapport fra 2022 som konkluderte med at snittleien i landet hadde økt med over 42 % på ti år, dobbelt så mye som veksten i BNP per innbygger.
At markedet nå roer seg, må derfor leses som en moderasjon etter ekstreme år, ikke som at det plutselig er blitt billig å leie.
Hva koster det faktisk å leie i Lisboa og Porto?
Til tross for at veksten har stoppet opp, er nivået fortsatt høyt:
- Lisboa:
- Gjennomsnittlig leie for nye kontrakter i 2025: 19 euro per m² per måned
- Porto:
- Gjennomsnittlig leie for nye kontrakter i 2025: 15 euro per m² per måned
Oversatt til mer praktiske størrelser:
- 60 m² leilighet:
- Lisboa: ca. 1 140 euro per måned
- Porto: ca. 900 euro per måned
- 80 m² leilighet:
- Lisboa: ca. 1 520 euro per måned
- Porto: ca. 1 200 euro per måned
For mange portugisere med lokale lønninger er dette svært høye beløp. For nordmenn med pensjon eller inntekt fra Norge kan det variere fra «håndterbart» til «veldig stramt», avhengig av økonomi og valutakurs.
Hvorfor roer prisene seg nå?
Direktøren i Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães, peker på flere årsaker til at prispresset har avtatt:
- Økonomisk og politisk usikkerhet – særlig knyttet til hvordan eksisterende leiekontrakter kan oppreguleres.
- Tidligere høy inflasjon – som har presset både husholdninger og utleiere, og gjort det vanskeligere å få gjennomslag for nye kraftige hopp i leieprisene.
- Stadige endringer og annonserte tiltak i boligpolitikken – nye skatteregler, støtteordninger, diskusjoner om regulering m.m., som har skapt usikkerhet blant utleiere og påvirket tilbudssiden.
Summen er et marked der:
- det fortsatt er ubalanse mellom tilbud og etterspørsel,
- men der utleierne ikke lenger kan skru prisene like aggressivt opp hvert år uten å risikere tomgang eller sterk motstand.
I tillegg peker andre analyser på at:
- presset i leiemarkedet generelt har avtatt mot slutten av 2025 – idealistas leieprisindeks viser at nasjonal årlig leievekst i desember var nede på rundt 0,9 %, etter langt høyere nivåer tidligere.
Hva betyr dette for deg som nordmann som leier – eller vil leie?
Noen praktiske konsekvenser:
1. For deg som skal inn i markedet nå
Hvis du vurderer å:
- flytte til Lisboa/Porto, eller
- bytte fra en eldre billig kontrakt til noe nytt,
så betyr tallene at:
- du kan forhandle i et roligere marked enn for et par år siden
- i Porto spesielt er det tegn til at noen utleiere må redusere forventningene sine
- samtidig ligger prisnivået fortsatt høyt, så «gode kjøp» kommer mest sannsynlig i form av:
- å se utenfor de mest populære bydelene
- å vurdere nærliggende kommuner heller enn sentrum
2. For deg som allerede har leiekontrakt
Artikkelen handler om nye leiekontrakter, ikke om eksisterende kontrakter. Men sammen med andre saker peker den på en trend:
- Myndighetene har de siste årene bundet årlig oppregulering for mange leieforhold til indikatorer rundt inflasjon, med politiske diskusjoner om ekstra grenser og støtteordninger.
- Det har også vært bred debatt om husleiestøtte til leietakere med lavere inntekt.
For deg som leier i dag kan det bety:
- mindre risiko for ekstreme hopp fra år til år
- men fortsatt behov for å følge med på:
- inflasjonstall
- årlige justeringssatser
- og eventuelle nye boligpakker eller skatteendringer som påvirker leiemarkedet.
3. For deg som vurderer å kjøpe i stedet for å leie
The Portugal News hadde nylig også en sak som viser at det i snitt kan ta rundt 30 års leie å «tilsvarer» kjøp av en bolig i Portugal, noe som sier litt om prisnivået på eiendom relativt til leie.
Valget mellom å kjøpe og leie vil uansett avhenge av:
- hvor lenge du planlegger å bli
- hvordan din økonomi og skattemessige situasjon ser ut (Portugal vs Norge)
- hvor stor risiko du er komfortabel med å ta i det portugisiske boligmarkedet.
Er dette starten på billigere leie?
Det store spørsmålet for mange er:
«Betyr dette at leieprisene vil begynne å gå ned i Portugal?»
Foreløpig er signalene mer nyanserte:
- Dataene for 2025 viser stagnasjon i Lisboa og et lite fall i Porto for nye kontrakter.
- Nasjonalt viser andre kilder svært moderat vekst, men ikke et generelt prisfall.
- Samtidig ligger nivåene etter flere år med tosifrede vekstrater fortsatt på et historisk høyt trinn, støttet av:
- sterk etterspørsel
- begrenset tilbud, særlig i de største byene
- økende boligpriser som gjør det vanskelig for mange å kjøpe.
Med andre ord:
- For mange leietakere vil 2025/2026 føles som et år der ting slutter å løpe fra dem like fort,
- men ikke nødvendigvis som et år der leien plutselig blir «billig» igjen.
Oppsummert
- Leieprisene i Lisboa og Porto har i praksis stabilisert seg i 2025 for nye kontrakter:– Lisboa med en marginal økning på 0,2 %,– Porto med en samlet nedgang på 1,6 %.
- Dette kommer etter flere år med kraftig vekst – eksempelvis 26 % på ett år i Lisboa og rundt 30 % i Porto i 2022 – og inngår i en tydelig trend der prisveksten er gradvis blitt lavere.
- Snittleien for nye kontrakter er fortsatt høy: ca. 19 €/m² i Lisboa og 15 €/m² i Porto, som tilsvarer 1 140–1 520 euro per måned for en leilighet på 60–80 m² i hovedstaden.
- Ifølge Confidencial Imobiliário skyldes avdempingen en kombinasjon av økonomisk usikkerhet, tidligere inflasjon og politiske endringer i boligsektoren, som har påvirket viljen til å øke leiene videre.
- For nordmenn som leier eller vurderer å leie, betyr dette at markedet har blitt noe mindre brutalt, men fortsatt er dyrt og krevende, spesielt i de mest attraktive byområdene.
For lesere av Mitt Portugal er kanskje konklusjonen denne:
Leiemarkedet i Portugal løper ikke lenger like fort fra deg – men du må fortsatt regne med høye nivåer, særlig i Lisboa og Porto, og være forberedt på å lete litt lenger og tenke litt mer lokasjon og størrelse for å få en leie du kan leve godt med over tid.
