Leieprisene i Portugal: Fra panikkvekst til «bare» dyrt

Etter flere år med tosifret vekst i leieprisene kommer det nå et lite pusterom i Portugals leiemarked. Det betyr ikke at det har blitt billig å leie – langt derifra – men tempoet i prisøkningen ser ut til å roe seg.

Ifølge Idealistas leieprisindeks steg leieprisene i Portugal med bare 0,9 prosent på ett år i desember 2025. Det er et markant brudd med utviklingen vi har sett de siste årene, hvor årlige økninger på 5–10 prosent har vært mer normalen enn unntaket.(theportugalnews.com)

Den median leieprisen lå ved årsskiftet på 16,4 euro per kvadratmeter. Det vil si:

820 euro i måneden for 50 m²
1 312 euro i måneden for 80 m²

… før strøm, vann og andre kostnader.(theportugalnews.com)

Store forskjeller mellom byene

Selv om nasjonalt gjennomsnitt nesten står stille, skjuler det seg store lokale variasjoner.

Hvor leiene fortsatt stiger kraftig

Blant distriktshovedsteder og større byer er det særlig disse som peker seg ut:(theportugalnews.com)

Ponta Delgada: +22,6 % på ett år
Viana do Castelo: +12,3 %
Leiria: +12,0 %

Mer moderate, men fortsatt tydelige økninger ble registrert i:

Coimbra og Braga: +4 %
Santarém: +3,6 %
Bragança: +3,3 %
Aveiro: +3 %

Évora (+1,7 %) og Lisboa (+1,2 %) hadde de mest beskjedne økningene blant storbyene.

Porto – eneste storby hvor leien faktisk falt

Den store overraskelsen er Porto, som er den eneste av de store byene med fall i leien:

Porto: –1,4 % på ett år.(theportugalnews.com)

Årsakene kan være flere:

økt tilbud av leiligheter til langtidsleie
at prisene rett og slett hadde blitt «for høye» i forhold til lokal kjøpekraft
noe dreining over mot kjøp, når det nå finnes flere insentiver for førstegangskjøpere.

Hvor er det dyrest – og billigst – å leie?

Målt i pris per kvadratmeter er bildet fortsatt ganske kjent:(theportugalnews.com)

Dyreste byer

Lisboa: 22,1 €/m²
Porto: 17,4 €/m²
Funchal (Madeira): 16,2 €/m²

Rimeligste byer

Bragança: 6,2 €/m²
Viseu: 7,8 €/m²

På distriktsnivå er Lisboa fortsatt klart dyrest (20,2 €/m²), fulgt av Porto og Madeira (begge 15,5 €/m²). De rimeligste områdene ligger i innlandet, særlig i nord og i det sentrale Portugal.(theportugalnews.com)

Regionene: Nord faller, øyene eksploderer

Ser vi på regionnivå, viser tallene for 2025:(theportugalnews.com)

Nord: eneste region med fall i leieprisene (–1,1 %)
Azorene: kraftig økning (+17,9 %)
Algarve: +5,6 %
Centro (Midt-Portugal): +5,3 %
Alentejo: +2,7 %

Lisboa-regionen er fortsatt dyrest å leie i (19,6 €/m²), mens Centro er rimeligst (9,9 €/m²).

Hvorfor roer prisveksten seg?

Analytikere peker på flere faktorer bak den svakere veksten:(Global Property Guide)

Økt tilbud av leiligheter til langtidsleie, etter at en del korttidsutleie (AL) er blitt regulert inn eller lagt ned.
Nye insentiver for boligkjøp, særlig for unge (IMT-fritak m.m.), som gjør at noen går fra å leie til å kjøpe.
Høyt prisnivå i utgangspunktet, som gjør at mange ganske enkelt ikke klarer mer – etterspørselen dempes når lønningene ikke følger med.

Samtidig fortsetter boligprisene å stige kraftig (17,7 % på ett år i tredje kvartal 2025, ifølge Eurostat), noe som viser at ubalansen mellom tilbud og etterspørsel langt fra er løst.(theportugalnews.com)

Er dette spesielt for Portugal – eller en europeisk trend?

Kort svar: Dette er ikke bare et portugisisk fenomen. Vi ser noe lignende i store deler av Europa – men med nasjonale variasjoner.

EU totalt: leiene stiger fortsatt, men moderat

Eurostat rapporterer at i EU som helhet steg leieprisene med 3,1 % i tredje kvartal 2025 sammenlignet med samme kvartal året før, mens boligprisene økte med 5,5 %.(European Commission)

Over tid (2010–2024):

Renter i EU: +25 %
Boligpriser: +53 %

Altså: leiene har økt jevnt og trutt, men boligprisene har løpt enda raskere.(European Commission)

Tegn til «brems» flere steder

Etter energi- og inflasjonssjokket i 2022–2023 har:

høyere renter
svakere økonomisk vekst
og press på husholdningsøkonomien

ført til at veksten i både boligpriser og leier har dempet seg noe i flere euroland. Det bekreftes blant annet av ECBsine analyser av leieutviklingen og husholdningenes forventninger.(European Central Bank)

Samtidig slår EU-kommisjonen og OECD fast at bolig- og leieprisene fortsatt er et stort sosialt problem, særlig for unge og lavtlønte, fordi nivået allerede er så høyt.(Housing)

Portugal i europeisk sammenheng

Portugal skiller seg ut på to måter:

Ekstra sterk vekst de siste årene
– både boliger og leier har steget raskere enn EU-snittet, særlig i 2023–2025.(theportugalnews.com)
Lavere inntektsnivå
– fordi gjennomsnittslønningene er lavere enn i Nord- og Sentral-Europa, slår høye leier hardere ut på husholdningsbudsjettene.

Når leieprisveksten nå roer seg til rundt 1 %, mens lønningene stiger litt mer enn det, kan det på sikt lette presset noe. Men nivået er fortsatt så høyt – særlig i Lisboa, Porto, Algarve og på øyene – at mange familier bruker en svært stor del av inntekten på husleie.

Hva betyr dette for lesere av Mitt Portugal?

For leietakere:
– Gode nyheter at prisveksten bremser, men forvent ikke «billige leiligheter» med det første. Det handler mer om at ting ikke løper like fort fra deg som før.
For utleiere og investorer:
– Avkastningen på utleie kan bli mer stabil og forutsigbar, men det er mindre rom for å «skru opp» leien hvert år uten at leietakerne protesterer eller flytter.
For politikere og kommuner:
– Tallene viser at markedet ikke kollapser, men heller ikke løser boligkrisen av seg selv. Flere byer – blant annet Lisboa, Porto og kommuner i Algarve – vil trolig fortsette å kombinere sosial boligpolitikk, støtteordninger og regulering av AL for å dempe presset.(theportugalnews.com)

Konklusjonen kan kanskje oppsummeres slik:

Leiemarkedet i Portugal har gått fra panikkvekst til «bare» dyrt. Utviklingen vi ser, ligner mye på resten av Europa – men fordi Portugal starter fra et lavere lønnsnivå og har hatt ekstra kraftig prisvekst, merkes trykket i lommeboken her kanskje enda tydeligere enn i mange andre land.