Leiemarkedet vokser – men ikke alle utleiere tjener like godt

Leiemarkedet i Portugal har vokst kraftig de siste årene, drevet av mangel på tilgjengelige og rimelige boliger. Samtidig viser ferske tall at lønnsomheten for utleie er på vei svakt ned, og at det er store geografiske forskjeller på hvor det faktisk lønner seg å være utleier.

For nordmenn i Portugal – enten du leier, eller vurderer kjøp for utleie – er dette tall det er verdt å merke seg.

Brutto avkastning: 6,5 % på landsbasis

Ifølge en ny analyse fra idealista, gjengitt i The Portugal News, ga det å kjøpe bolig for utleie i Portugal en brutto leieavkastning på 6,5 % ved utgangen av 2025. Det er en nedgang fra 6,9 % året før – altså 0,4 prosentpoeng lavere.

Bruttoavkastningen beregnes som:

årlig leieinntekt / kjøpspris × 100

Det betyr at:

en leilighet kjøpt for 200 000 €
som leies ut for ca. 1 083 € per måned (13 000 € per år)

gir rundt 6,5 % brutto før skatt, felleskostnader, vedlikehold og tomgang.

At gjennomsnittet faller noe, skyldes særlig at kjøpsprisene har steget raskere enn leiene de siste årene.

Hvor er det mest lønnsomt å leie ut?

Tallene viser tydelig at det ikke er Lisboa som gir best avkastning, selv om hovedstaden har landets høyeste husleier.

Idealista/TPN rangerer byene slik:

Mest lønnsomme byer (brutto avkastning)
- Bragança: 6,7 %
- Coimbra: 6,3 %
- Santarém: 6,1 %
- Leiria: 6,0 %
- Ponta Delgada (Azorene): 5,9 %
Mellomsegmentet
- Braga og Évora: 5,7 %
- Porto og Setúbal: 5,4 %
- Viseu: 5,3 %
- Viana do Castelo: 5,2 %
- Funchal og Aveiro: 5,0 %
Aller lavest avkastning
- Lisboa: bare 4,4 %, til tross for høye leiepriser.

Årsaken er at kjøpsprisene i Lisboa har løpt så langt foran at leiene ikke «henger med» – dermed presses prosentavkastningen ned.

Andre eiendomstyper: kontor og butikk enda mer lønnsomt

Idealista peker også på at andre typer næringseiendom for øyeblikket ligger over bolig når det gjelder brutto avkastning:

Kontor: 8,1 %
Butikk-/handelslokaler: 8,0 %
Garasjer/parkering: 5,8 %

For rene investorer kan det derfor være mer interessant å se på kontor- eller butikklokaler, spesielt i områder med stabil næringsaktivitet. Samtidig er risiko, leietakerprofil og tomgang noe helt annet enn i boligmarkedet – så bildet er ikke bare «høyere prosenter = bedre».

Bakgrunn: Et underutviklet, fragmentert leiemarked

Tallene for avkastning kommer samtidig som flere rapporter peker på at det portugisiske leiemarkedet er lite og «skjevt» sammenlignet med andre europeiske land.

En fersk OECD-analyse, omtalt av The Portugal News, trekker blant annet frem at:

bare ca. 12 % av husholdningene oppgir at de bor i leid bolig
opptil 60 % av leieforholdene kan være «informelle» – altså uten kontrakt, uten korrekt registrering og ofte uten full beskatning

Med andre ord:

den formelle delen av leiemarkedet er mindre enn det ser ut til,
og en betydelig del av leieforholdene skjer «utenfor systemet».

Samtidig viser idealistas prisindeks at presset i leiemarkedet begynte å avta mot slutten av 2025 – den årlige leieprisveksten i desember var da nede i 0,9 %, mot langt høyere nivåer tidligere år.

Det betyr ikke at det er blitt «billig» å leie, men at:

toppfarten i prisveksten har roet seg,
utleiere ikke lenger kan regne med tosifret prisvekst hvert år,
og markedet sakte beveger seg mot en mer balansert fase.

Hva betyr dette for deg som leietaker?

For leietakere – inkludert nordmenn som bor i Portugal – er signalene blandede:

Leiemarkedet har vokst– det finnes flere boliger til leie enn for noen år siden, særlig i byområder og regioner som har stimulert langsiktig utleie.
Prisveksten avtar, men nivået er fortsatt høyt– at veksten har bremset til rundt 0,9 % siste år, betyr bare at prisene ikke stiger like raskt – ikke at de faller.
Store regionale forskjeller– Lisboa og deler av Porto/Algarve er fortsatt krevende, mens byer som Coimbra, Braga, Leiria m.fl. kan gi mer «verdi for pengene» for leietakere.
Fortsatt risiko for «uformelle» løsninger– i et marked der opptil 60 % av leieforhold kan være uformelle, er det fortsatt mange som leier uten skikkelig kontrakt. Det kan virke fristende på kort sikt, men gir svakere rettigheter hvis noe går galt (depotum, oppsigelser, registrering, skatteforhold).

Hva betyr dette for nordmenn som vurderer å kjøpe for utleie?

For lesere av Mitt Portugal som vurderer å kjøpe bolig som investering, er det særlig tre ting å være oppmerksom på:

1. 6,5 % er brutto – ikke netto

Bruttoavkastningen på 6,5 % er før:

vedlikehold
felleskostnader (condomínio)
forsikring
tomgang (perioder uten leietaker)
skatt (IRS eller selskapsbeskatning)

Nettoavkastningen etter alt dette vil ofte ligge et godt stykke lavere – avhengig av hvordan du organiserer eierskap og skatt.

2. Geografi betyr alt

Lisboa gir lavest prosentavkastning (4,4 %), men har høyt prisnivå og sterk etterspørsel.

Byer som Bragança, Coimbra, Santarém og Leiria ligger klart høyere (6–6,7 %), men:

markedet er mindre
likviditeten (hastigheten du kan selge) kan være lavere
og du må ha en veldig god forståelse av lokalt leiemarked.

For mange nordmenn vil en mellomløsning – f.eks. Porto-området, Évora eller enkelte byer i sentrum/nord – være mer interessant: fortsatt grei etterspørsel, mer moderate kjøpspriser og en avkastning rundt 5–5,7 % brutto.

3. Regulering og skattepakker i rask endring

Det siste året har vi allerede sett:

ny boligska ttpakke
økt fokus på moderat langtidsleie
og strengere blikk på både AL (korttidsutleie) og uformelle leieforhold.

For en norsk investor betyr det:

du må følge nøye med på skatteregler, rapporteringsplikt og lokale reguleringer,
og gjerne ha en portugisisk regnskapsfører/advokat som følger dette tett for deg.

Oppsummert

Leiemarkedet i Portugal har vokst raskt, men den gjennomsnittlige brutto leieavkastningen falt fra 6,9 % ved slutten av 2024 til 6,5 % ved utgangen av 2025.
Bragança, Coimbra, Santarém og Leiria troner på topp med rundt 6–6,7 %, mens Lisboa har lavest avkastning på 4,4 %, hovedsakelig fordi boligprisene der er svært høye.
Kontor og butikk gir per i dag høyere bruttoavkastning (rundt 8 %), men har annen risikoprofil enn bolig.
OECD beskriver leiemarkedet som underutviklet og fragmentert, med bare ca. 12 % av husholdningene i leiebolig og opptil 60 % uformelle leieforhold, noe som skaper utfordringer både for leietakere og et ryddig skattegrunnlag.
Leieprisveksten har bremset kraftig mot slutten av 2025 – bare 0,9 % årlig vekst i desember – men nivået er fortsatt høyt, spesielt i Lisboa, Porto og deler av Algarve.

For deg som leser Mitt Portugal betyr dette:

Er du leietaker, kan du håpe på noe roligere prisvekst fremover, men bør fortsatt være kritisk til «uformelle» leieforhold.
Er du investor eller vurderer å kjøpe for utleie, må du regne nøye på brutto vs. netto avkastning, være svært bevisst på byvalg, og sørge for god rådgivning både skattemessig og juridisk – før du hopper inn i det portugisiske leiemarkedet.