Kan et ferdighus fra Amazon være noe for nordmenn i Portugal?
Idealista skriver nå om et pre-fabrikkert hus som selges via Amazon for under 40.000 euro, og som har blitt en suksess i Spania. Mange som sitter med tomt – eller drømmer om å kjøpe tomt i Portugal – vil naturlig nok spørre:
Kan dette være en smart løsning også her?
La oss se både på selve huset – og på portugisiske regler og realiteter.
Hva er dette Amazon-huset egentlig?
Ifølge Idealista er det snakk om en utvidbar pre-fabrikkert bolig på ca. 12 meter, fordelt på to etasjer, utviklet av produsenten S.E.Q quick.simple.easy og solgt via Amazon i Spania.
Pakken som beskrives:
- To soverom i 2. etasje
- Lys stue med store vinduer
- Fullt utstyrt kjøkken (skap, vask, blandebatteri med varmt/kaldt vann)
- Bad med dusj, toalett, servant, skap og varmtvannsbereder
- Bærekonstruksjon i forsterket stål, med lovnad om godt varme- og lydisolert skall
- Kan leveres med stålramme eller betongplate som base
- Produsenten hevder at huset er dimensjonert for ekstreme værforhold som tyfoner og jordskjelv
Alt dette til en katalogpris på under 40.000 euro – altså langt under prislappen på mange tradisjonelle boliger.
Er 40.000 euro «hele prisen» i Portugal? Nei.
Her er det lett å bli forført av tallet, men i et portugisisk prosjekt er 40.000 € bare én linje i budsjettet.
Typisk må du i Portugal i tillegg regne med:
- Tomt: 20.000–80.000 € (avhengig av beliggenhet)
- Licenciamento & prosjekter (arkitekt/ingeniør, kommunale gebyrer): 3.000–7.000 €
- Fundament / forberedelse av tomt: 5.000–15.000 €
- Tilkoblinger (vann, strøm, avløp/septik): 2.000–8.000 €
- Transport av modulen(e) til tomten: 2.000–6.000 €
- Montering på stedet: 5.000–10.000 €
Med andre ord: det som ser ut som et hus til 40.000 €, kan i en portugisisk kontekst fort havne et sted mellom 70.000 og 120.000 euro, alt etter tomt, lokasjon og hvor mye arbeid som må til rundt.
Det er fremdeles rimelig for et komplett hus – men ikke en «plug & play» campingvogn du bare parkerer og flytter inn i.
Viktig: Ferdighus = «ordentlig hus» i portugisisk lov
I Portugal er ikke pre-fabrikkerte hus noen juridisk gråsone. De regnes som byggverk på linje med tradisjonelle murhus.
Flere kilder (bl.a. DECO, banker og advokater) sier det samme:
- Licenciamento er obligatorisk hos Câmara Municipal,uansett om det er trehus, modulhus, containerhus eller stålmoduler.
- De behandles som vanlig bolig i plan- og bygningslovgivningen.
- De blir registrert og beskattet med IMI (eiendomsskatt) som alle andre hus.
Kommunen i Sintra har til og med gått ut med en egen pressemelding for å rydde bort misforståelser:
selv «mobile homes», caravans, trehytter og lignende som settes opp med en viss varighet og brukes til å bo i, regnes som byggverk og krever lisens.
Det betyr i praksis:
Du kan ikke bare bestille et Amazon-hus, sette det på en tilfeldig portugisisk tomt og håpe at ingen spør.
Det må tegnes, prosjekteres og godkjennes som en vanlig bolig.
Installerer du en pre-fabrikkert bolig uten lisens, regnes det som en alvorlig byggesaksforseelse med risiko for:
- byggestans
- krav om riving
- betydelige bøter
Kan dette likevel være interessant for nordmenn?
Ja – for noen profiler kan dette være spennende, men med noen klare «men».
Fordeler
- Rask byggetid– Ferdighus kan stå klart på få uker, når fundament og papirarbeid er på plass.
- Lavere, mer forutsigbar byggkost– Selve modulen har en fast katalogpris. Du kan kalkulere totalen mer kontrollert enn med et «åpent» byggeprosjekt.
- Energieffektivitet– Mange moderne prefab-løsninger har god isolasjon, få kuldebroer og kan være enklere å få opp i energiklasse enn dårlig oppført tradisjonell bygging.
- Fleksibilitet– Kan fungere som:
- helårsbolig for par/små familier
- feriehus / «winter escape»
- hjemmekontor / atelier / ekstra gjestehus
Ulemper og risiko
- Regelverk og byråkrati– Du må fremdeles gjennom hele runden med:
- arkitekt/ingeniør i Portugal
- søknad om licenciamento
- oppfølging mot kommunen
- Teknisk tilpasning til portugisiske regler– Det at huset tåler tyfoner og jordskjelv på papiret er fint nok, men:
- oppfyller det portugisiske krav til struktursikkerhet, brann og energi (REH)?
- finnes det dokumentasjon på portugisisk/engelsk som kommunens tekniske avdeling godtar?
- Service, garanti og reservedeler– Et hus som kommer som «pakke» via Amazon i Spania kan være mer krevende å service-følge i Portugal:
- hvem tar ansvar ved fuktskader, settninger, lekkasjer?
- hvordan fungerer reklamasjon på dører/vinduer/installasjoner?
- Finansiering– Noen banker finansierer pre-fabrikkerte hus som vanlig bolig, men ikke alle.– Ofte vil banken se:
- godkjent prosjekt
- lisensprosess i gang
- dokumentasjon på produsenten.
Hvem kan et Amazon-ferdighus passe for?
Typisk kan dette være interessant for nordmenn som:
- Allerede har tomt som er:
- regulert til bolig (solo urbano / urbanizável)
- innenfor et område der kommunen faktisk godtar denne typen uttrykk
- Har en viss prosjekt- og byggeerfaring, eller samarbeider med:
- lokal arkitekt
- lokal byggmester/entreprenør
- Ønsker en relativt kompakt, moderne bolig, og ikke er avhengig av «norsk» planløsning, universell utforming osv.
- Har forståelse for at dette er et fullt regulert byggeprosjekt, ikke et «tiny house» du bare triller inn på tomten.
Er du derimot typen som helst vil ha:
- «nøkkelferdig» prosjekt der forhandleren tar seg av alt,
- lokal garanti, lokal leverandør, lokal finansiering,
…kan det være tryggere å se på portugisiske prefab-aktører som allerede er vant til å jobbe med lokale kommuner og banker.
Konkrete råd før du vurderer å klikke «Kjøp nå»
Hvis du vurderer et slikt Amazon-hus til en tomt i Portugal, ville jeg gjort følgende – i denne rekkefølgen:
- Snakk med kommunen (Câmara Municipal)– Be om informação prévia på tomten:
- er tomten byggbar?
- er denne typen løsning akseptabel?
- er det spesielle reguleringskrav (takvinkel, volum, materialer, høyder)?
- Engasjer portugisisk arkitekt/ingeniør tidlig– La dem:
- vurdere Amazon-løsningen teknisk
- se om tegninger og spesifikasjoner kan tilpasses kravene
- stå for prosjektet overfor kommunen
- Be produsenten om full teknisk dokumentasjon– Ikke nøye deg med reklame-PDF:
- strukturberegninger
- U-verdier / isolasjon
- brann- og sikkerhetsdata
- Lag et realistisk totalbudsjett– Tomt + hus + fundament + tilkoblinger + avgifter + honorarer.– Husk løpende kostnader som IMI (eiendomsskatt) og IMT (ved kjøp av tomt).
- Tenk gjennom exit-strategi– Hvis du en dag vil selge, vil markedet i Portugal forstå og verdsette denne typen hus?– Eller er dette mest en løsning for deg personlig, der videresalg får komme som bonus?
Konklusjon: Spennende – men ikke for alle
Så, tilbake til spørsmålet:
Kan dette være noe for nordmenn som har tomt, eller planlegger å kjøpe tomt i Portugal?
Ja – potensielt, for de som:
- er komfortable med å drive et litt mer «teknisk» prosjekt,
- gjerne vil spare tid og noe penger på selve byggingen,
- og tar seg tid til å gjøre alt riktig med lisens, fundament og dokumentasjon.
Men nei – det er ikke en snarvei rundt portugisisk byråkrati.
Et pre-fabrikert hus fra Amazon blir i Portugal behandlet som det det faktisk er:
et ordentlig hus – med alle krav, skatter og regler som følger med.
