Husleier på vei ned – men ikke overalt
Etter flere år med nesten sammenhengende oppgang kommer det endelig litt pusterom i det portugisiske leiemarkedet. Ifølge tall fra boligportalen idealista falt gjennomsnittlig husleie i Portugal med 1,9 % i januar, sammenlignet med samme måned i fjor. Det er den tredje måneden på rad med nedgang.
For alle som leier bolig – enten portugisere eller utlendinger – er dette gode nyheter. Men bildet er ikke likt i hele landet.
Fra rekordnivå til moderat nedgang
I oktober 2025 nådde leieprisene i Portugal et historisk toppnivå:
- €17 per m² i gjennomsnitt nasjonalt.
Siden da har utviklingen snudd:
- januar: €16,10 per m² i median husleie
- det betyr en nedgang på 5,3 % det siste kvartalet
- og 1,9 % lavere enn januar året før
Idealista peker på at etterspørselen fortsatt er høy, men at tilgangen på utleieboliger ser ut til å ha bedret seg noe det siste året. Flere boliger som tidligere ble brukt som korttidsutleie (AL), eller som sto tomme, ser ut til å ha kommet ut i det ordinære leiemarkedet.
Store regionale forskjeller
Selv om overskriften sier at «husleiene faller», gjelder det ikke alle regioner.
Ifølge tallene som The Portugal News gjengir:
- Sentral-Portugal (Centro):
- her steg leieprisene med 6,4 %
- dette inkluderer mange innlandsområder hvor prisene tidligere har ligget lavere enn i kystbyene
- Nord (Porto & Norte):
- leieprisene fortsatte å falle
- etter flere år med sterk prisvekst i og rundt Porto, ser markedet ut til å «puste ut» litt
- Algarve:
- også her falt husleiene videre
- det kan henge sammen med økt regulering av ferieutleie (AL), kombinert med usikkerhet i turismesektoren etter flere år med kraftige svingninger
For leietakere betyr dette at hvor du ser etter bolig har mye å si. En lettelse i Algarve eller Porto betyr ikke nødvendigvis at det er blitt billigere i Coimbra, Leiria eller innlandsbyer der etterspørselen nå øker.
Hva betyr dette i praksis?
For deg som leier – eller vurderer å flytte til Portugal – er det flere ting å ta med seg:
1. Det er første reelle «pust i bakken» på lenge
Etter mange år med kraftig vekst er dette første gang på en stund vi ser tre sammenhengende måneder med nedgang i husleiene. Det kan være et tegn på at markedet er i ferd med å stabilisere seg på et litt mer bærekraftig nivå – i hvert fall midlertidig.
2. Leiemarkedet er i bevegelse
Regjeringens boligpakker, nye regler for AL-utleie og stadig mer fokus på boligpolitikk har påvirket tilbudssiden. Flere eiere ser ut til å:
- gå bort fra korttidsutleie
- leie ut mer langsiktig
- eller selge i stedet for å holde boligen tom
Det bidrar til å dempe presset, selv om etterspørselen fortsatt er sterk – særlig i storbyene.
3. For noen blir det lettere – for andre ikke
Mens leietakere i Algarve og Nord kan ha reell nytte av prisfallet, risikerer leietakere i deler av Sentral-Portugal å oppleve det motsatte: stigende leiepriser i områder som tidligere var rimeligere.
Dette henger sammen med at flere nå ser mot innlandet etter mer overkommelige priser, samtidig som fjernarbeid gjør det lettere å bo lenger unna Lisboa og Porto.
Nordmenn i Portugal: små tegn til bedring
For nordmenn som:
- leier bolig fast
- pendler mellom Norge og Portugal
- eller vurderer å teste ut ett år i leiemarkedet før eventuelt kjøp,
er dette forsiktige gode nyheter:
- toppen ser ut til å være passert (i hvert fall midlertidig)
- det er litt lettere å forhandle pris, særlig i områder hvor tilbudet har økt
- og flere annonser dukker opp i markeder som tidligere var svært «tømt»
Samtidig skal vi ikke overdrive – €16,10 per m² er fortsatt et høyt nivå i portugisisk sammenheng. For en leilighet på 70 m² gir det fortsatt rundt €1 100 i måneden, før strøm, vann og andre kostnader.
Avslutning
Kort oppsummert:
- Husleiene i Portugal har begynt å falle, med en nedgang på 1,9 % i januar og over 5 % siste kvartal.
- Algarve og Nord ser prisfall, mens Sentral-Portugal opplever vekst.
- Markedet er ikke «billig» – men det er ikke lenger den samme bratte oppoverbakken som vi har sett de siste årene.
For alle som bor i, eller drømmer om å bo i Portugal, er dette et signal om at det kan lønne seg å følge litt ekstra med på leiemarkedet fremover – og kanskje være litt tøffere i forhandlinger enn det mange våget for bare ett år siden.
