Den virkelige kostnaden ved å kjøpe bolig i Portugal i 2026

Den virkelige kostnaden ved å kjøpe bolig i Portugal i 2026 – spesielt for utlendinger

Mange nordmenn ser mot Portugal for bedre klima, lavere levekostnader og et hyggeligere hverdagsliv. Men når du går fra «drøm på Finn/Idealista» til faktisk kjøp, er det lett å bli overrasket:

Kjøpesummen er bare starten.

En ny gjennomgang fra Idealista viser hva boligkjøp i Portugal faktisk koster i 2026 – særlig for utenlandske kjøpere.

Nedenfor får du en oversikt på norsk, med ekstra kommentarer rettet mot deg som er norsk og enten bor i Portugal eller vurderer å flytte.

1. Boligpriser i Portugal i 2026 – hvor ligger nivået?

Idealista oppsummerer typiske kvadratmeterpriser slik:

Lisboa & Cascais: ca. 4 200–8 500 €/m²
Porto: ca. 3 200–5 800 €/m²
Algarve: ca. 2 700–6 200 €/m²
Silver Coast & innlandet: ca. 1 100–3 200 €/m²

Nye prosjekter og luksus-/«expat»-områder ligger gjerne over dette.

For en nordmann som regner i kroner betyr det at et «vanlig» leilighetskjøp på 75–100 m² fort havner i området 250 000–600 000 euro, avhengig av beliggenhet og standard.

2. Engangskostnader ved kjøp – mer enn du tror

IMT – eiendomsoverføringsavgift

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) er den store engangsskatten når du kjøper bolig. Den beregnes av kjøpesummen, og satsen avhenger av:

pris
om boligen er primærbolig eller sekundærbolig/investering
om du er skattemessig bosatt i Portugal eller ikke

For primærbolig for skattemessig bosatte gjelder en progressiv skala i 2026:

opp til 106 346 €: 0 % (fritak)
106 346–142 618 €: 2 %
142 618–194 458 €: 5 %
194 458–330 500 €: 7 %
330 500–660 982 €: 8 %
660 982–1 150 853 €: 6 % (flat sats)
over 1 150 853 €: 7,5 % (flat sats)

For sekundærbolig/investering er satsene noe høyere, og du har ikke de samme fritakene.

Nytt fra 2026: flat 7,5 % IMT for de fleste ikke-residente

Fra 2026 innføres en viktig endring for mange utlendinger:

ikke-residente som kjøper bolig til ferie/second home skal som hovedregel betale flat IMT på 7,5 %, uansett prisnivå.

Det finnes unntak, blant annet for:

kjøpere som blir skattemessig bosatt i Portugal innen 2 år etter kjøpet
bolig som leies ut på moderat langtidsleie under visse ordninger
enkelte offentlige funksjoner og spesialtilfeller

For en del nordmenn vil dette være avgjørende:

Er du fortsatt skattemessig bosatt i Norge og kjøper ren feriebolig: regn med 7,5 % IMT.
Flytter du ned og blir skattemessig bosatt i Portugal og kjøper primærbolig, havner du i den progressive skalaen, ofte lavere enn 7,5 % – spesielt på moderate prisnivå.

Stempelavgift (Imposto do Selo)

0,8 % av kjøpesummen betales i stempelavgift ved tinglysing.
Tar du lån i portugisisk bank, kommer normalt 0,6 % stempelavgift på lånebeløpet i tillegg.

Advokat og notarius

Advokat (anbefales sterkt): ca. 1–2 % av kjøpesummen.
Notarius og offentlige tinglysingsgebyr: typisk totalt 500–1 000 €.

Velg en uavhengig advokat som ikke representerer selger eller megler – spesielt viktig for utlendinger.

Registrering og admin

Eiendommen må registreres:

i grunnboken (Conservatória do Registo Predial)
hos skattemyndighetene (Autoridade Tributária)

Disse kostnadene ligger som nevnt typisk rundt 500–1 000 € totalt.

Meglerhonorar

I Portugal er det normalt selger som betaler meglerhonoraret.
Hvis du bruker en egen kjøpermegler («buyer’s agent»), kan du likevel få et honorar på 1–2 % av kjøpesummen.

3. Finansiering – boliglån for utlendinger i 2026

Portugisiske banker gir fortsatt lån til utlendinger, men vilkårene avhenger av om du er residente eller ikke:

Belåningsgrad (LTV):
- opp til ca. 80 % for bosatte i Portugal
- ofte 60–70 % for ikke-residente
Rente: typisk 3–5 %, fast eller flytende (EURIBOR + margin)
Etableringsgebyr: ca. 1–1,5 % av lånebeløpet
Livsforsikring: ofte obligatorisk og knyttet til lånet
Takst: ca. 300–650 €

Norske banker vil som hovedregel ikke ta portugisisk bolig som sikkerhet, så du står ofte overfor valget:

låne i Portugal, eller
belåne egenkapital i Norge og kjøpe kontant i Portugal.

4. Løpende kostnader etter kjøpet

Når du først har fått nøklene, kommer de årlige kostnadene:

IMI – årlig eiendomsskatt
- typisk 0,3–0,45 % av skattegrunnlaget (VPT), enkelte kommuner opp til 0,5 %.
Sameiekostnader (condomínio)
- alt fra 20 € til 300+ € per måned, avhengig av bygg, fellesarealer, heis, basseng osv.
Strøm, vann, forsikring, internett
- anslagsvis 100–200 € per måned for en vanlig leilighet, litt mer for en enebolig med basseng.

Kjøper du med tanke på utleie, kommer i tillegg:

kostnader til regnskap/skattemelding
eventuelle booking-plattformer
vedlikehold, møblering, utskiftinger osv.

5. Hvor mye ekstra må du egentlig regne med?

Idealista oppsummerer de viktigste ekstra kostnadene slik:

IMT: 0–7,5 % av kjøpesum
Stempelavgift: 0,8 % (pluss 0,6 % på lån)
Advokat og notarius: 1–2 %
Registrering/admin: 500–1 000 €
Lånekostnader: 1–1,5 % av lånet + takst + forsikring

Som tommelfingerregel kan du bruke:

Hovedbolig for resident: totalt ca. 5–8 % i engangskostnader over kjøpesum
Feriebolig for ikke-resident (inkl. flat IMT 7,5 %): ofte 7–10 % ekstra

Eksempel (forenklet):

Leilighet i Algarve til 300 000 €, ikke-resident kjøper second home
- IMT (7,5 %): 22 500 €
- Stempelavgift (0,8 %): 2 400 €
- Advokat 1,5 %: 4 500 €
- Notar/registrering: 800 €→ Ca. 30 000 € + eventuelle lånekostnader – rundt 10 % over kjøpesum.

Dette er grove tall, men illustrerer poenget:

Kjøper du feriebolig som ikke-resident, må du ikke bare ha «egenkapital til 10–20 %», men også penger til skatter og gebyrer i tillegg.

6. Noen ekstra momenter for nordmenn

Til slutt noen punkter som spesielt berører nordmenn:

Skattemessig bosted
- Om du anses som skattemessig bosatt i Portugal eller Norge har stor betydning både for IMT, formuesskatt, gevinstbeskatning og arveoppgjør.
- Avklar alltid dette med både norsk og portugisisk rådgiver.
Valutarisiko (NOK/EUR)
- Kjøp og løpende kostnader er i euro.
- Tenk gjennom hvordan du håndterer kursrisiko – spesielt hvis inntekten din fortsatt er i NOK.
Utleie vs. ren feriebolig
- Noen skattefordeler (og unntak fra 7,5 % IMT for ikke-residente) er knyttet til moderat langtidsleie – ikke klassisk korttids-«AL»/Airbnb.
Bruk profesjonelle
- Advokat, revisor/skattekonsulent og eventuelt en seriøs megler som kan forklare hele kostnadsbildet, ikke bare kjøpesummen.

Oppsummert

Portugal er fortsatt attraktivt for utenlandske boligkjøpere, men de totale kostnadene i 2026 er høyere enn mange tror, særlig for ikke-residente.
Nytt fra 2026 er en flat IMT-sats på 7,5 % for de fleste ikke-residente som kjøper bolig til ferie/second home, mens bosatte fortsatt har progressive IMT-trinn for primærbolig.
I tillegg kommer 0,8 % stempelavgift, 1–2 % til advokat/notar og diverse gebyrer, samt løpende kostnader som IMI, felleskostnader og forsikring.
Som nordmann bør du særlig være bevisst på skattemessig bosted, valutarisiko og om du kjøper hovedbolig eller feriebolig, fordi dette direkte påvirker skattenivået ditt ved kjøp.

Konklusjonen for lesere av Mitt Portugal:

Drømmen om eget hus eller leilighet i Portugal lever i beste velgående – men legg alltid inn minst 7–10 % i budsjettet til skatter og kostnader, og sørg for at du har rådgivere som forstår både norske og portugisiske regler, før du signerer noe som helst.