Lavere moms på bygging i Portugal – hvem tjener egentlig på det?
Regjeringens skattemessige boligpakke er nå ett skritt nærmere virkelighet, og en av de mest omtalte endringene er dette:
MVA (IVA) på bygging og rehabilitering av boliger til vanlig bosted settes ned fra 23 % til 6 % – innenfor visse grenser.
Spørsmålet mange stiller – helt riktig – er:
Blir det faktisk billigere for de som kjøper bolig eller pusser opp, eller er det først og fremst utbyggere og mellomledd som vinner?
La oss se hva som faktisk er vedtatt, og hva det kan bety i praksis.
Hva er vedtatt? Kortversjonen
Parlamentet har i komité godkjent regjeringens forslag om:
- Redusert MVA-sats på 6 % (fra 23 %) for entrepriser (empreitadas) ved:
- bygging av boliger til habitação própria e permanente (egen primærbolig)
- bygging og rehabilitering av boliger til utleie innenfor moderate prisgrenser
Etter det som nå er offentlig:
- Gjelder for boliger til egen bruk når salgsprisen ikke overstiger ca. 648 000 € (regjeringen opererer med dette taket i sin informasjon).
- For utleieboliger skal ordningen gjelde der månedlig husleie er maks 2 300 €.
Tiltaket er del av en større pakke for å:
- øke tilbudet av boliger
- dempe prispress
- gjøre det mer attraktivt å bygge og leie ut til «vanlig» middelklasse fremfor bare luksussegmentet
Hvem kan bruke 6 % MVA?
Det er ikke slik at «all bygg og alt materiale» automatisk får 6 % moms. Reglene er ganske spesifikke:
1. Entrepriser på nye boliger til primærbolig
- Gjelder entreprisekontrakter for bygging av boliger som skal selges til egen primærbolig for kjøperen.
- Salgspris må være under øvre tak (ca. 648 000 €).
- Det er en tidsfrist: salget må skje innen 24 måneder etter at brukstillatelsen (licença de utilização) er gitt.
2. Bygging / rehabilitering for utleie
- Gjelder entrepriser for boliger som skal leies ut med husleie på maks 2 300 €/mnd.
- Første leiekontrakt må inngås innen 24 måneder etter brukstillatelse.
- Boligen må være utleid i minst 36 måneder (sammenhengende eller med avbrudd) i løpet av de første fem årene.
- Utleien er MVA-fri, men det kreves egen rapportering til skatteetaten (AT).
3. Rehabilitering i spesielle områder
Fra før fantes det allerede 6 % MVA på reabilitação urbana i definerte byfornyelsesområder (ARU) – dette består, og den nye ordningen kommer i tillegg.
Gjelder det også arkitekt, ingeniør m.m.?
Nei, ikke fullt ut.
- Arkitekter ønsket at også prosjektering og arkitekttjenester skulle få 6 % MVA, men dette ble ikke tatt inn.
- I stedet videreføres ordningen der man kan få delvis refusjon (inntil 50 % av differansen mellom 23 % og 6 %) for arkitekt- og nå også ingeniørtjenester knyttet til visse investeringsprosjekter for utleie.
For privatpersoner som bygger egen bolig direkte, åpnes det for at man kan få refundert differansen mellom 23 % og 6 % på entrepriser til primærbolig – altså at staten i praksis betaler tilbake 17 prosentpoeng.
Så – blir det billigere for boligkjøper?
Teoretisk ja. Praktisk: det kommer an på.
Der det mest sannsynlig slår ut i lavere pris:
- Egenbyggere / selvbyggereHvis du som privatperson inngår entreprisekontrakt for å bygge egen primærbolig og oppfyller vilkårene, vil du:
- enten få faktura med 6 % MVA
- eller betale 23 % og i ettertid få refundert differansen (17 %-poeng) fra staten
- Seriøse prosjekter i konkurranseutsatte segmenterUtbyggere som selger til middelklassensegmentet (under prisgrensen) og konkurrerer på pris, vil ha insentiv til å bruke 6 % MVA til å:
- holde totalprisen lavere enn konkurrentene, eller
- gi litt bedre standard til samme sluttpris
Der gevinsten lettere kan «forsvinne»:
- Markeder med ekstrem etterspørselI Lisboa, Cascais, Porto sentrum, Algarve prime osv., der alt som bygges uansett blir solgt, kan utbyggere i praksis:
- beholde mye av MVA-gevinsten selv som margin
- spesielt hvis de legger seg rett under prisgrensen (f.eks. 640 000 €)
- Lite transparente prosjekterDer hvor kjøper ikke har innsyn i kostnadsstruktur, eller ikke kjenner regelverket, kan det være enkelt for selger å si «slik er prisen», og legge MVA-fordelen hos seg selv.
- Kompliserte kontraktskjederNår entrepriser deles opp, underentrepriser blandes med tjenester som ikke har 6 %, og det er uklart hvem som har rett til refusjon, øker risikoen for at kun de profesjonelle aktørene får med seg gevinsten.
Ikke tilfeldig at portugisiske revisorer og skatteeksperter har advart om at ordningen har «en enorm risiko for misbruk og feil», og at mye ansvar skyves over på kjøper og rådgivere.
Hvem tjener mest – kort oppsummert
Potensielle vinnere
- Privatpersoner som bygger egen primærbolig– særlig de som setter seg inn i reglene og sikrer at entreprenør bruker riktig MVA-sats / at de søker refusjon korrekt.
- Utleieinvestorer i moderate segmenter– som faktisk holder seg under 2 300 € i månedsleie og følger alle krav. De får lavere byggkost, skattefordeler på leieinntekt og kan likevel ta markedsleie der den er høy.
- Seriøse utbyggere i konkurransemarkedet– som bruker MVA-kuttet som salgsargument: «lavere pris for deg, fordi vi bygger under 6 %-reglene». Det kan gjøre prosjekter mer salgbare i en tid med høye renter og pressede husholdninger.
De som kan stikke av med gevinsten
- Utbyggere i høyprismarkedet– særlig hvis de priser tett opp mot taket og etterspørselen er så høy at alt selges uansett.
- Mellomledd som «pakker inn» gevinsten– f.eks. turnkey-leverandører som ikke transparent viser hvor MVA-gevinsten ligger.
- De som spekulerer i regelverket– f.eks. ved å love moderat leie for å få 6 %, men i praksis forsøke å presse prisene opp eller finne gråsoner.
Hvordan bør du som kjøper tenke?
Hvis du vurderer å bygge eller kjøpe en bolig som kan omfattes av 6 %-reglene, er noen konkrete råd:
- Spør direkte om MVA-sats– Be utbygger/entreprenør spesifikt bekrefte om prosjektet kvalifiserer til 6 % og hvordan det er lagt inn i kontrakten.
- Få det skriftlig– MVA-forhold (inkl. ev. senere refusjon) bør være tydelig beskrevet i avtaler og prospekt.
- Sjekk grenseverdier og tidsfrister– pris under ca. 648 000 €– primærbolig / leiegrenser– 24-månedersfristen etter brukstillatelse, og andre betingelser.
- Bruk rådgiver ved større prosjekter– En revisor, advokat eller erfaren eiendomskonsulent kan være vel verdt prisen i det lange løp.
Er dette godt nytt for boligmarkedet?
På systemnivå er dette et forsøk på å:
- gjøre det mer lønnsomt å bygge til vanlig boligbruk enn til ren spekulasjon
- gi et direkte kostnadskutt i en del av verdikjeden som har vært tungt belastet med 23 % MVA
Om det faktisk gir merkbart lavere sluttpriser, avhenger av:
- hvor hard konkurransen er i de relevante segmentene
- hvor strengt reglene håndheves
- hvor bevisste kjøpere og utbyggere er på hvordan gevinsten fordeles
For de som allerede synes boligprisene i Lisboa, Porto og Algarve er drøye, er ikke dette noen mirakelkur. Men for nybygg i «midtre sjikt», og for egenbyggere, kan tiltaket gjøre en reell forskjell – hvis man bruker det riktig.
Kort oppsummert
- Portugal har vedtatt å sette ned MVA i byggesektoren til 6 % på entrepriser for:
- bygging/rehab av primærbolig under ca. 648 000 €
- bygging/rehab av utleieboliger med leie opptil 2 300 €/mnd.
- Privatpersoner kan i noen tilfeller få refundert differansen mellom 23 % og 6 % ved bygging av egen primærbolig.
- I teorien bør dette gi lavere byggkost, men hva som faktisk skjer med sluttprisen avhenger av:
- konkurransen i markedet
- hvor ryddige utbyggerne er
- hvor bevisste kjøperne er på regelverket
Så svaret på spørsmålet ditt er:
Ja – det kan bli billigere for kundene. Men bare hvis vi ikke lar hele MVA-gevinsten bli igjen i utbyggernes kalkyler.
